北京、上海等地最近發(fā)布了住房租賃新政。北京市計(jì)劃在2021年向市場(chǎng)提供5000套左右的租賃住宅，上海市要求進(jìn)一步整理市內(nèi)住宅租賃市場(chǎng)秩序。

分析人士表示，租賃市場(chǎng)成為政策關(guān)注的焦點(diǎn)，長(zhǎng)期租賃公寓行業(yè)監(jiān)督加強(qiáng)，租賃銷售合并是趨勢(shì)。

增加供給。

12月29日，北京市住房建設(shè)委員會(huì)副主任張國(guó)偉指出，加快租房建設(shè)供應(yīng)。進(jìn)一步加大租賃住宅建設(shè)力度，根據(jù)相鄰功能區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)、相鄰交通樞紐、相鄰新城的選址原則，鼓勵(lì)功能混合，促進(jìn)職業(yè)平衡、產(chǎn)業(yè)城融合。同時(shí)，加快竣工交付，明年計(jì)劃向市場(chǎng)提供5000套左右的租賃住宅，重點(diǎn)解決新市民等集團(tuán)的過(guò)渡性居住需求。政府建立住房供需平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)信息與開(kāi)發(fā)建設(shè)、住房公司有序?qū)?，鼓?lì)信用良好、實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)參與建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。繼續(xù)將庫(kù)存低效的商業(yè)、辦公室、現(xiàn)場(chǎng)等建筑改造為租賃型員工的集體宿舍，以多種方式穩(wěn)定租賃市場(chǎng)。

十四五期間，北京有效增加保障性住房供應(yīng)，完善住房保障體系。共有產(chǎn)權(quán)房屋供應(yīng)也會(huì)有效增加。北京市優(yōu)化共有產(chǎn)權(quán)住宅項(xiàng)目選址，優(yōu)先供應(yīng)新城區(qū)交通便利、輔助完善地區(qū)，按需配置共有產(chǎn)權(quán)住宅區(qū)、布局和供應(yīng)時(shí)間，將中心城區(qū)人口轉(zhuǎn)移到新城區(qū)。修訂完善共有產(chǎn)權(quán)住宅的宜居建設(shè)指導(dǎo)，根據(jù)建筑層數(shù)實(shí)行差異化面積標(biāo)準(zhǔn)，有效增加居住空間，提倡多居室精細(xì)化設(shè)計(jì)，增加圖書館、健身房等公共空間，進(jìn)一步提高居住質(zhì)量。

北京市住房建設(shè)委員會(huì)強(qiáng)調(diào)，北京市推進(jìn)住房租賃條例地方立法，加強(qiáng)長(zhǎng)期租賃管理，加強(qiáng)聯(lián)合監(jiān)督和信用監(jiān)督，規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序，維護(hù)租賃各方合法權(quán)益，恢復(fù)住房租賃服務(wù)屬性。

同日，上海市政府常務(wù)會(huì)議指出，進(jìn)一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場(chǎng)秩序，指出良好的住房租賃市場(chǎng)秩序是房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的重要內(nèi)容和基礎(chǔ)。

加強(qiáng)監(jiān)督管理。

2020年長(zhǎng)租公寓遭遇寒冬。據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計(jì)，自2020年以來(lái)，40多家家長(zhǎng)租賃公寓企業(yè)陷入經(jīng)營(yíng)糾紛和資金鏈斷裂。

一些城市的二房東租賃模式頻繁發(fā)生事故。中原房地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，長(zhǎng)租公寓企業(yè)在北京、上海等城市的市場(chǎng)份額已經(jīng)超過(guò)20%。計(jì)算二房東這種模式的交易，60%的租賃住宅來(lái)源很難見(jiàn)到住宅主。租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)租公寓需要加大監(jiān)管力度?！?/span>

貝殼研究院認(rèn)為，疫情對(duì)租賃市場(chǎng)的沖擊是長(zhǎng)租公寓企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難的一大原因，但深層次原因主要有三方面：首先，以包租為主的商業(yè)模式單一、靈活性差，抵抗市場(chǎng)波動(dòng)能力不足；其次，包租模式融資困難，企業(yè)傾向于使用長(zhǎng)期預(yù)收款，容易陷入租金貸擴(kuò)張的陷阱；第三，行業(yè)進(jìn)入門檻低，行業(yè)魚龍混雜。

租售并舉。

張大偉說(shuō)，租賃市場(chǎng)成為政策關(guān)注的焦點(diǎn)，要解決大城市住宅問(wèn)題，租賃和銷售依然是趨勢(shì)，各地繼續(xù)大力發(fā)展租賃住宅。

對(duì)于長(zhǎng)租行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，貝殼研究院指出，租賃機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化運(yùn)營(yíng)是發(fā)展趨勢(shì)，核心原因是幫助業(yè)主提供專業(yè)的管理服務(wù)，為租賃客戶提供規(guī)范的租賃服務(wù)。機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)的模式分為租賃和管理兩種，管理方式可能更適合現(xiàn)在的國(guó)情。托管模式既能夠幫助業(yè)主打理房屋，又不會(huì)背負(fù)過(guò)高的改造成本。

對(duì)于未來(lái)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，貝殼研究院建議，堅(jiān)持機(jī)構(gòu)租賃方向不動(dòng)搖，逐步解決行業(yè)融資問(wèn)題，加強(qiáng)企業(yè)合規(guī)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督。長(zhǎng)期租賃企業(yè)必須反復(fù)商業(yè)模式，平衡輕和重的關(guān)系，重視自己的專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力建設(shè)。

業(yè)內(nèi)人士建議，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，促進(jìn)租賃同權(quán)，降低租賃住房稅，多渠道增加租賃住房土地供應(yīng)，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)期租賃公寓，控制租賃水平，重視保障性租賃住房建設(shè)，完善住房兜底保障。