2020年下半年，隨著經(jīng)濟(jì)秩序的恢復(fù)，一些地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次迎來集中上升，監(jiān)督部門再次確認(rèn)不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。同時(shí)，住房企業(yè)融資規(guī)則近兩年后正式試行，住房企業(yè)資金受到嚴(yán)格控制，債務(wù)處理壓力大幅升級(jí)。

與此相對(duì)，業(yè)內(nèi)人士表示，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變革升級(jí)和住宅不被炒魷魚的背景下，房地產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)性管理將成為常態(tài)。在高度壓力下，資金獲取能力將成房企考核關(guān)鍵，正因?yàn)榇?，體量較小房企將放慢增長(zhǎng)腳步穩(wěn)健發(fā)展，而體量較大、資金充裕房企則將繼續(xù)加速項(xiàng)目落地，在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)或再向頭部集中。

業(yè)績(jī)放緩　“增收不增利”成主流。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年1月至6月全國(guó)商品房銷售金額6.69萬億元，同比下降5.4%，降幅較一季度收窄19.3個(gè)百分點(diǎn)。

貝殼研究院高級(jí)分析師賈莎莎表示，2020年上半年，全國(guó)百?gòu)?qiáng)住宅企業(yè)銷售額比去年同期減少3.2%，業(yè)績(jī)比全國(guó)總體水平好。從階梯隊(duì)來看，碧桂園、恒大、萬科TOP3住宅企業(yè)是上半年唯一業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)率恢復(fù)的階梯隊(duì)，業(yè)績(jī)比去年增加了3.1%。

頭部企業(yè)的銷售來自恒大全國(guó)的促銷。賈莎莎說，上半年恒大全國(guó)促銷活動(dòng)銷售額增加了23.8%，碧桂園和萬科上半年銷售額比去年減少了5.3%和4.0%。此外，許多住宅企業(yè)的增長(zhǎng)率明顯下降。具體來看，第一梯隊(duì)除上述3家企業(yè)，以及二、三梯隊(duì)與后50強(qiáng)房企業(yè)績(jī)?cè)鏊俜謩e為：-8.3%、-0.3%、-5.3%與-9.0%，后50強(qiáng)房企業(yè)績(jī)下滑最為明顯，突發(fā)疫情影響下后50強(qiáng)房企受到的生存考驗(yàn)更為嚴(yán)峻。

賈莎說，疫情是住宅企業(yè)增長(zhǎng)率下降的加速器，但實(shí)際上住宅企業(yè)進(jìn)入了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)率下降的階段。報(bào)告顯示，樣本住宅企業(yè)中33家住宅企業(yè)發(fā)表了2020年的銷售目標(biāo)，目標(biāo)增長(zhǎng)率比2019年的16%下降到12%，住宅企業(yè)的目標(biāo)設(shè)定更加保守。截至前8月，銷售業(yè)績(jī)平均目標(biāo)達(dá)成率僅為59%。

疫情下，樣本房企上半年“增收不增利”成主流。賈莎莎介紹，從70家樣本房企數(shù)據(jù)看，其中16家房企“減收減利”，占樣本總量22.86%；44家房企“增收不增利”，占樣本總量63%，成為上半年房企主流趨勢(shì)。

中信建投分析師珠力表示，受疫情不利影響，今年中報(bào)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)率為近年來最低水平，整個(gè)行業(yè)結(jié)算毛利率和純利率下降。具體來說，根據(jù)其統(tǒng)計(jì)的118家a股上市住宅企業(yè)，2020年上半年收入合計(jì)達(dá)到11069.8億元，比上年增長(zhǎng)5.9%，增長(zhǎng)率比2019年中期減少15.5個(gè)百分點(diǎn)的母親純利潤(rùn)合計(jì)達(dá)到824.5億元，比上年減少17.4%，增長(zhǎng)率比2019年中期大幅減少40.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，20家企業(yè)母純利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，占16.9%的赤字企業(yè)26家，比2019年上半年增加6家。

從利潤(rùn)率來看，珠力表示，上半年118家a股上市住宅企業(yè)總毛利率為25.3%，比去年同期下降4.1個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)純利率9.5%，比去年同期下降2.4個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，28家港股住宅企業(yè)毛利率達(dá)到27.5%，比去年同期下降3.9個(gè)百分點(diǎn)，純利率為10.1%，比去年同期下降2.3個(gè)百分點(diǎn)。

竺勁說，隨著融資成本上升，土地價(jià)格上漲，上半年內(nèi)房股和A股上市房企的毛利率和凈利率均下滑。他認(rèn)為，毛利率下滑趨勢(shì)已是行業(yè)不爭(zhēng)的事實(shí)。

庫(kù)存上升了，交貨變慢了。

據(jù)易居研究院最新報(bào)告，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月呈現(xiàn)供給超過需求的狀況。1-8月，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為48438萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.8%，同比增長(zhǎng)7.5%；具體到8月份，100　個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為5748　萬平方米，而成交量為5341萬平方米，也呈現(xiàn)了“供大于求”的態(tài)勢(shì)。

這意味著近三個(gè)月來，全國(guó)百城呈現(xiàn)出供給超過需求的態(tài)勢(shì)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)格躍進(jìn)，最近3個(gè)月全國(guó)百城庫(kù)存呈上升態(tài)勢(shì)，與各地項(xiàng)目供應(yīng)節(jié)奏加快有關(guān)。另外，最近二線城市的規(guī)制變得嚴(yán)格，庫(kù)存比去年增加了。