12月8日至10日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行。一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議是未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策走向的重要風(fēng)向標(biāo)。

01中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議透露十大信號(hào)

經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力

會(huì)議指出，必須看到我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力。世紀(jì)疫情沖擊下，百年變局加速演進(jìn)，外部環(huán)境更趨復(fù)雜嚴(yán)峻和不確定。因此會(huì)議要求，明年要“著力穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間”“各地區(qū)各部門要擔(dān)負(fù)起穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)的責(zé)任，各方面要積極推出有利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的政策”。

宏觀政策要穩(wěn)健有效

面臨新的下行壓力背景下，穩(wěn)增長(zhǎng)的權(quán)重提升。會(huì)議指出，明年“宏觀政策要穩(wěn)健有效”。相比往年，這是一個(gè)新的提法。

“穩(wěn)健”表明高層不愿?jìng)鬟f強(qiáng)刺激和大水漫灌的政策預(yù)期，避免房地產(chǎn)和地方債務(wù)等風(fēng)險(xiǎn)復(fù)燃；“有效”要求無論是再貸款還是專項(xiàng)債等工具，都要發(fā)揮應(yīng)有作用，前者要避免流動(dòng)性外溢到其他領(lǐng)域，后者要提高資金使用效率，避免滯留、閑置。

財(cái)政政策要更可持續(xù)，隱性債務(wù)管控不放松

去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，積極的財(cái)政政策要提質(zhì)增效、更可持續(xù)，保持適度支出強(qiáng)度。從實(shí)踐看，今年財(cái)政赤字率由上年的3.6%降至3.2%，專項(xiàng)債規(guī)模由3.75萬億降至3.65萬億，不再發(fā)行抗疫特別國(guó)債。

此次會(huì)議提出，積極的財(cái)政政策要提升效能，更加注重精準(zhǔn)、可持續(xù)。適度超前開展基礎(chǔ)設(shè)施投資。黨政機(jī)關(guān)要堅(jiān)持過緊日子。嚴(yán)肅財(cái)經(jīng)紀(jì)律。堅(jiān)決遏制新增地方政府隱性債務(wù)。

精準(zhǔn)，意味著要通過新的減稅降費(fèi)政策，強(qiáng)化對(duì)中小微企業(yè)、個(gè)體工商戶、制造業(yè)的支持力度。此外，通過轉(zhuǎn)移支付支持困難地區(qū)、通過稅收政策支持特定領(lǐng)域。

“可持續(xù)”指向政府債務(wù)。“嚴(yán)肅財(cái)經(jīng)紀(jì)律、堅(jiān)決遏制新增地方政府隱性債務(wù)”意味著不會(huì)放松隱性債務(wù)監(jiān)管，因此明年融資平臺(tái)融資將繼續(xù)從嚴(yán)，不可能放松。

貨幣政策實(shí)際操作中可能略偏寬松

去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，2021年穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準(zhǔn)、合理適度。合理適度指向市場(chǎng)流動(dòng)性水平，精準(zhǔn)則意味著貨幣政策要支持特定領(lǐng)域。

此次會(huì)議指出，穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，保持流動(dòng)性合理充裕。引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是小微企業(yè)、科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展的支持。

由于要發(fā)力穩(wěn)增長(zhǎng)，貨幣政策實(shí)際操作中可能略偏寬松，明年貨幣政策操作中不止有降準(zhǔn)可能還會(huì)有降息。

跨周期和逆周期宏觀調(diào)控政策要有機(jī)結(jié)合

會(huì)議指出，財(cái)政政策和貨幣政策要協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，跨周期和逆周期宏觀調(diào)控政策要有機(jī)結(jié)合。

近年來，“財(cái)政政策和貨幣政策要協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)”已有體現(xiàn)，比如地方債發(fā)行量增加，央行做好流動(dòng)性管理。當(dāng)前看，明年穩(wěn)增長(zhǎng)壓力加大，需要強(qiáng)化“逆周期調(diào)節(jié)”，但“跨周期調(diào)節(jié)”的要求下，宏觀政策不能太過寬松。

繼續(xù)提“房住不炒”，發(fā)力保障房建設(shè)

去年將“解決好大城市住房突出問題”單獨(dú)作為一項(xiàng)任務(wù)列出，凸顯其重要性。

此次會(huì)議提出，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

“推進(jìn)保障性住房建設(shè)”有利于對(duì)沖地產(chǎn)投資下滑壓力。“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”，快周轉(zhuǎn)高杠桿模式顯然不是良性循環(huán)，去金融化仍是大方向。

未來構(gòu)建新發(fā)展格局需要自主可控的硬科技，“房地產(chǎn)-地方政府-金融”的舊三角循環(huán)正由“科技-產(chǎn)業(yè)-金融”新三角循環(huán)所替代。舊三角以間接融資為主、依賴抵押物，新三角更依賴直接融資，資本市場(chǎng)地位將增強(qiáng)。

完善金融風(fēng)險(xiǎn)處置機(jī)制

此次會(huì)議提出，要正確認(rèn)識(shí)和把握防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)。要繼續(xù)按照穩(wěn)定大局、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、分類施策、精準(zhǔn)拆彈的方針，抓好風(fēng)險(xiǎn)處置工作，加強(qiáng)金融法治建設(shè)，壓實(shí)地方、金融監(jiān)管、行業(yè)主管等各方責(zé)任，壓實(shí)企業(yè)自救主體責(zé)任。要強(qiáng)化能力建設(shè)，加強(qiáng)金融監(jiān)管干部隊(duì)伍建設(shè)?；怙L(fēng)險(xiǎn)要有充足資源，研究制定化解風(fēng)險(xiǎn)的政策，要廣泛配合，完善金融風(fēng)險(xiǎn)處置機(jī)制。

“雙碳”不可能畢其功于一役

今年減碳與能耗雙控一度引發(fā)煤炭電力短缺與工業(yè)限產(chǎn)。此次會(huì)議提出，實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰碳中和是推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的內(nèi)在要求，要堅(jiān)定不移推進(jìn)，但不可能畢其功于一役。預(yù)計(jì)明年能耗控制彈性增強(qiáng)、減少供給沖擊。

要為資本設(shè)置“紅綠燈”

會(huì)議提出，要正確認(rèn)識(shí)和把握資本的特性和行為規(guī)律。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)偉大創(chuàng)造，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中必然會(huì)有各種形態(tài)的資本，要發(fā)揮資本作為生產(chǎn)要素的積極作用，同時(shí)有效控制其消極作用。要為資本設(shè)置“紅綠燈”，依法加強(qiáng)對(duì)資本的有效監(jiān)管，防止資本野蠻生長(zhǎng)。

七大政策和五項(xiàng)理念

今年新聞通稿體例和往年大不一樣。往年一般是做好重點(diǎn)工作，今年則提到七大政策：

?一是宏觀政策要穩(wěn)健有效；

?二是微觀政策要持續(xù)激發(fā)市場(chǎng)主體活力；

?三是結(jié)構(gòu)政策要著力暢通國(guó)民經(jīng)濟(jì)循環(huán)；

?四是科技政策要扎實(shí)落地；

?五是改革開放政策要激活發(fā)展動(dòng)力；

?六是區(qū)域政策要增強(qiáng)發(fā)展的平衡性協(xié)調(diào)性；

?七是社會(huì)政策要兜住兜牢民生底線。

以及五項(xiàng)理念：

?要正確認(rèn)識(shí)和把握實(shí)現(xiàn)共同富裕的戰(zhàn)略目標(biāo)和實(shí)踐途徑；

?要正確認(rèn)識(shí)和把握資本的特性和行為規(guī)律；

?要正確認(rèn)識(shí)和把握初級(jí)產(chǎn)品供給保障；

?要正確認(rèn)識(shí)和把握防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)；

?要正確認(rèn)識(shí)和把握碳達(dá)峰碳中和。

02再提“房住不炒”

重要會(huì)議，再提房住不炒。會(huì)議提出：

要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

同時(shí)，會(huì)議還提出：

要正確認(rèn)識(shí)和把握防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)。要繼續(xù)按照穩(wěn)定大局、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、分類施策、精準(zhǔn)拆彈的方針，抓好風(fēng)險(xiǎn)處置工作，加強(qiáng)金融法治建設(shè)，壓實(shí)地方、金融監(jiān)管、行業(yè)主管等各方責(zé)任，壓實(shí)企業(yè)自救主體責(zé)任。

作為部署2022年經(jīng)濟(jì)工作的關(guān)鍵會(huì)議，這場(chǎng)會(huì)議的定調(diào)可謂至關(guān)重要。前幾天的重要會(huì)議未提及“房住不炒”，一時(shí)之間引發(fā)各種聯(lián)想，放水、漲價(jià)去庫存卷土重來的說法不絕于耳。事實(shí)上，不同會(huì)議側(cè)重點(diǎn)不同，上一次是側(cè)重于部署大局，這一次則是著眼于具體工作，每一個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)顧及，樓市自然不會(huì)例外。事實(shí)上，自2018年以來，無論經(jīng)濟(jì)形勢(shì)如何變幻，無論樓市是在高歌猛進(jìn)還是橫盤調(diào)整，每年的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都沒少了“房住不炒”。

顯然，作為一道紅線，無論提與不提，無論強(qiáng)調(diào)與否，房住不炒都是中國(guó)房地產(chǎn)的剛性原則。換言之，房住不炒，將是“十四五”時(shí)期中國(guó)樓市的總基調(diào)，也是未來長(zhǎng)期的總基調(diào)。

因城施策，指向何在？

新提法：支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

所謂滿足合理住房需求，指向的是剛需，而非投資乃至炒房需求。房住不炒，不意味著剛需、投資、炒房全部一刀切，該維護(hù)的正常居住需求仍要維護(hù)。這方面，有關(guān)部門已經(jīng)行動(dòng)起來。日前，銀保監(jiān)就表示：

要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求。

而因城施策，則意味著不同城市市情不同、房?jī)r(jià)不同、土地財(cái)政依賴不同，因此應(yīng)該采取不同的調(diào)控模式。至于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，則意味著樓市不會(huì)采取“一刀切”的硬著陸模式，調(diào)控不是將整個(gè)行業(yè)打倒在地，而是規(guī)范其發(fā)展。

精準(zhǔn)拆彈，什么信號(hào)？

新提法：精準(zhǔn)拆彈，壓實(shí)企業(yè)自救主體責(zé)任。

要繼續(xù)按照穩(wěn)定大局、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、分類施策、精準(zhǔn)拆彈的方針，抓好風(fēng)險(xiǎn)處置工作，加強(qiáng)金融法治建設(shè)，壓實(shí)地方、金融監(jiān)管、行業(yè)主管等各方責(zé)任，壓實(shí)企業(yè)自救主體責(zé)任。

這段話有兩處值得注意，一個(gè)是“精準(zhǔn)拆彈”，另一個(gè)是“壓實(shí)企業(yè)自救主體責(zé)任”。這顯然，指向的是出現(xiàn)債務(wù)困境的企業(yè)，尤其是處于危機(jī)邊緣的龍頭房企，沒有誰大而不倒，不要再想著國(guó)家兜底，自救才是第一選擇。

03首提“加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式”

此次會(huì)議首次提出預(yù)期引導(dǎo)的概念，會(huì)議表示“加強(qiáng)預(yù)期指導(dǎo)、探索新的發(fā)展模式”。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正在由增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)型過程中，新的發(fā)展模式意味著多個(gè)層面的改變，包括房屋市場(chǎng)、土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)企業(yè)等。

易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這說明當(dāng)前在預(yù)期管理和引導(dǎo)方面將有新的動(dòng)作，包括后續(xù)在穩(wěn)房?jī)r(jià)方面，各類土地供應(yīng)會(huì)持續(xù)跟進(jìn)，以進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期；房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的整頓工作也還會(huì)推進(jìn)，對(duì)于各類炒作房?jī)r(jià)和引起預(yù)期不穩(wěn)的行為會(huì)進(jìn)行嚴(yán)管。除租購(gòu)并舉、長(zhǎng)租房、保障性住房等方面發(fā)展外，未來對(duì)于存量市場(chǎng)的房地產(chǎn)發(fā)展模式、房地產(chǎn)稅的推進(jìn)等，都會(huì)有各類新的政策，值得期待。

李宇嘉認(rèn)為，房地產(chǎn)新發(fā)展模式體現(xiàn)在這些方面：

一是多元主體。過去，開發(fā)商為唯一供應(yīng)主體，“拿地、融資、開發(fā)、賣房”的循環(huán)是唯一的模式?，F(xiàn)在，國(guó)家將保障性租賃住房作為“十四五”住房工作重點(diǎn)，并且提出5個(gè)供應(yīng)渠道和主體，還強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)租房，這都是多主體。

二是多元房屋類型。國(guó)家第一次明確“十四五”住房保障的頂層設(shè)計(jì)，包含三個(gè)房屋類型（公租、共有產(chǎn)權(quán)、保租房），還強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)租房、共有產(chǎn)權(quán)等新住房類型。這些房屋類型，可以不是開發(fā)商供應(yīng)，而是用地用房主體（村集體、企事業(yè)單位、園區(qū)主體、商業(yè)辦公主體等）引入開發(fā)商或合伙、入股開發(fā)；

三是新的供地類型，可以不是新增供地建設(shè)，可以是盤活存量，新增供地可以搞彈性年期、多用途綜合開發(fā)；

四是新的融資模式，可以不用大規(guī)模加杠桿，而是用專項(xiàng)債、REITs、ABS等新的融資模式。

五是商品房開發(fā)，也要探索新的土地出讓模式，并不是價(jià)高者得，而是招標(biāo)、建設(shè)方案競(jìng)標(biāo)等多種出讓方式，房?jī)r(jià)地價(jià)要聯(lián)動(dòng)，有的地方要探索現(xiàn)售模式，還要優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，既不能挪用，也要靈活使用。
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