城中村拆遷可以說一直是各個(gè)城市都在進(jìn)行從一項(xiàng)重要惠及民生的工程。作為地方來說肯定是想少拿錢多辦事，作為開發(fā)商來說肯定是想做賺錢。借此機(jī)會(huì)簡(jiǎn)單談?wù)劤侵写宀疬w這些事，簡(jiǎn)單談?wù)勎业挠^察。

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　　那么城中村拆遷的主要流程是什么樣的?我們需要知道

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　　第一、前期拆遷動(dòng)員、城中村改造房屋拆遷補(bǔ)償安置等前期和后期安排工作基本都是政府的責(zé)任。簡(jiǎn)單來說，規(guī)劃、公告、動(dòng)員等這些后勤工作是由政府來做。

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　　第二、前期費(fèi)用支付，以開發(fā)商為主。前期開發(fā)費(fèi)用一般來說是這樣支付的，小規(guī)模的或許有市級(jí)財(cái)政支付，但是涉及到較大范圍的城中村拆遷，基本上是由開發(fā)單位支付(計(jì)入土地出讓金金額)，簡(jiǎn)單理解為開發(fā)商拿買地的錢提前支付拆遷安置費(fèi)用。實(shí)際操作過程中，由開發(fā)商代為支付的情況更為普遍。

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　　綜上，我們可以看到城中村拆遷責(zé)任分工中，基本可以確定是開發(fā)商基本要出錢還要出力。

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　　城中村拆遷涉及人員太廣，復(fù)雜度太高

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　　大家都應(yīng)該看過一部電視劇《人民的名義》其中大風(fēng)廠拆遷的事情基本就是如今城中村拆遷的縮小版，一個(gè)涉及到幾百工人的拆遷都那么麻煩，更何況是涉及到幾千、幾萬戶村民的拆遷工程?只有更復(fù)雜沒有最復(fù)雜，幾點(diǎn)愚見：

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　　第一、資金、項(xiàng)目進(jìn)度難以控制是主因

　　雖然說很多地方在進(jìn)行拆遷安置的時(shí)候會(huì)明確拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但是不可否認(rèn)總有些所謂“釘子戶”(官方定義)會(huì)索要較高的補(bǔ)償，當(dāng)然你也可以不給，但是隨便幾戶村民就可以讓你停工幾個(gè)月半年的，工程進(jìn)度雖然停了，但是錢還是在里面投著(開發(fā)商不可能不給工人工資、設(shè)備租賃費(fèi)等)。所以，拆遷安置最大問題就是進(jìn)度無法控制，自然進(jìn)度無法準(zhǔn)確控制，資金也就很難準(zhǔn)確控制了。要知道房地產(chǎn)企業(yè)可是資金流動(dòng)性企業(yè)，資金流動(dòng)一旦受到影響后果可是很嚴(yán)重的(這也是為什么很多大開發(fā)商不愿意動(dòng)城中村拆遷工程的原因)。

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　　第二、涉及面太廣，出風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)高(開發(fā)商承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)太高)

　　城中村拆遷不像開發(fā)商直接競(jìng)拍土地，競(jìng)拍成功后可以隨時(shí)開土動(dòng)工(當(dāng)然規(guī)劃要通過)。安置動(dòng)員、拆遷安置房發(fā)放、安置房建設(shè)、商品房建設(shè)等等其中最難的就是安置動(dòng)員、拆遷安置費(fèi)發(fā)放環(huán)節(jié)，加上國(guó)家不允許強(qiáng)拆那么只能談了?？梢哉f開發(fā)商處于中間最不討好的環(huán)節(jié)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出問題開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)都是最大的。

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　　綜上，我們可以看到開發(fā)商在城中村拆遷過程中基本上出力也要出錢，而且很有可能不落好。如果項(xiàng)目進(jìn)展順利的話或許可以撈一筆，但是一旦項(xiàng)目出現(xiàn)延期或者其他情況，基本上就沒得賺了，沒有利潤(rùn)的情況下自然城中村拆遷的活，開發(fā)商就越來越不愿意干了。這也是為什么很多四五線城市會(huì)出現(xiàn)政府回購(gòu)的情況，也是為了安撫開發(fā)商而已。