父母給子女過戶房屋問題研究（一）

作者：眾禾團隊

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? ? 按語：光陰似箭，歲月如梭，彈指一揮間，深圳的改革開放已走過40個年頭，伴隨著深圳的飛速發(fā)展，許多早期來深建設的“拓荒人”已悄然老去，面臨在自己有生之年把名下的房子過戶給自己子女的問題，那么在深圳父母給子女辦理房屋過戶有什么條件？有哪些相關政策？幾種方式有哪些優(yōu)缺點？本文將進行淺析。

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一、子女有哪些方式可以獲得父母的房屋？

? ? 依據有關規(guī)定及實務中的操作，子女獲取房屋的主要方式總結為：1.繼承；2.贈予；3.買賣。

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二、深圳的限購政策會對上述方式有影響嗎？

? ? 法律依據：《深圳市住房和建設局關于貫徹落實的通知》第三條規(guī)定第一款規(guī)定：“深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）入戶未滿 3 年的，在符合其他購房條件前提下，能提供購房之日前在本市 連續(xù)繳納5年及以上個人所得稅或社會保險證明的，按照《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》（深府辦〔2016〕28 號）第四條有關規(guī)定，限購1套商品住房?！?/span>

? ? 第三條第六款規(guī)定：“通過贈與形式轉讓商品住房的，受贈人應當符合《通知》規(guī)定的購房資格。如在2020年7月15日（不含7月15日）之前完成公證或申請辦理不動產權轉移登記手續(xù)的，可按原政策繼續(xù)執(zhí)行。”

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總結：

? ? 依據上述深圳的法律規(guī)定可知，限購政策僅限制贈予和購買行為，并未對繼承有所限制，因此繼承并不受限購政策的影響，換言之，即使依據上述政策不享有購房資格的人，其繼承父母房屋的權利也不受影響。

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三、繼承、贈予、買賣三種方式分別涉及哪些費用？

3.1繼承（不考察購房資格）涉及的費用：

? ? 增值稅：《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條規(guī)定：“下列項目免征增值稅......（三十六）涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權。家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權?！?/span>

? ? 土地增值稅：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規(guī)定：“以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為不屬于土地增值稅的征收范圍?！?/span>

? ? 個人所得稅：《關于個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》第二條第三款規(guī)定：“房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅。按照《財政部 國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第一條規(guī)定，符合以下情形的，對當事雙方不征收個人所得稅：.......（三）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。”

? ? 契稅：《中華人民共和國契稅法》第六條規(guī)定：“有下列情形之一的，免征契稅：.......（五）法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬。”

? ? 公證費：《廣東省發(fā)展改革委、廣東省司法廳關于調整公證服務收費有關問題的通知》（2022年1月1日施行）附表《廣東省實行政府指導價管理的公證服務收費項目和收費標準表》第一項備注規(guī)定：“涉及居民房產繼承、遺贈的公證事項費用總額實行上限管理，第一檔費率按不超過0.5％收取，其他檔費率與‘證明財產繼承、贈與、接受遺贈’相同，不足160元的按160元收取，且單套居民房產辦理上述公證事項費用總額不得超過1萬元?！?/span>

? ? 印花稅：6月27日下午，深圳不動產登記公眾號發(fā)布服務提醒通知內容載明：“《中華人民共和國印花稅法》將于2022年7月1日起實施，《中華人民共和國印花稅暫行條例》同時廢止。根據《中華人民共和國印花稅法》規(guī)定，權利、許可證照不再屬于應稅憑證，7月1日起對發(fā)放給不動產權利人的不動產權證書不再收取5元按件貼花?！?/span>

? ? 據此，在深圳印花稅目前印花稅不在征收。

? ? 上述稅費及費用總結如下：

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? ? 由上可知，通過繼承方式獲取房產所需的稅費及費用至多大約不會超過1萬元人民幣，上述費用中值得注意的是，遺產稅近年來呼聲較高，如遺產稅出臺，上述結論可能有變化。

3.2 贈予近親屬房屋（考察購房資格）

增值稅：《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條規(guī)定：“下列項目免征增值稅......（三十六）涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權。家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。”

? ? 據此，贈予近親屬房屋的，免征增值稅。

土地增值稅：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規(guī)定：“以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為不屬于土地增值稅的征收范圍?！?/span>

? ? 據此，贈予近親屬房屋的，免征土地增值稅。

個人所得稅：《財政部、國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）規(guī)定：“為了加強個人所得稅征管，堵塞稅收漏洞，根據《中華人民共和國個人所得稅法》有關規(guī)定，現(xiàn)就個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題通知如下：一、 以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：（一）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（二）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人......”

? ? 據此，贈予近親屬房屋的，免征土地增值稅。

契稅：

? ? 《中華人民共和國契稅法》第二條規(guī)定：“本法所稱轉移土地、房屋權屬，是指下列行為：......（三）房屋買賣、贈與、互換?！?/span>

? ? 《中華人民共和國契稅法》第四條第三款規(guī)定：“土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉移土地、房屋權屬行為，為稅務機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格。”

? ? 《廣東省人民代表大會常務委員會關于廣東省契稅具體適用稅率等事項的決定》第一條規(guī)定：“我省契稅適用稅率為百分之三。國家有免征或者減征規(guī)定的，從其規(guī)定。”

? ? 據此，贈予近親屬房屋的,契稅為3％。

公證費：《廣東省發(fā)展改革委、廣東省司法廳關于調整公證服務收費有關問題的通知》（2022年1月1日施行）附表《廣東省實行政府指導價管理的公證服務收費項目和收費標準表》第一項備注規(guī)定：“涉及居民房產繼承、遺贈的公證事項費用總額實行上限管理，第一檔費率按不超過0.5％收取，其他檔費率與‘證明財產繼承、贈與、接受遺贈’相同，不足160元的按160元收取，且單套居民房產辦理上述公證事項費用總額不得超過1萬元。”

? ? 《廣東省發(fā)展改革委、廣東省司法廳關于調整公證服務收費有關問題的通知》（2022年1月1日施行）附表《廣東省實行政府指導價管理的公證服務收費項目和收費標準表》第一項備注規(guī)定：“證明財產繼承、贈與、接受遺贈：

? ? ①受益額 50 萬元（含）以下的部分，按不超過 0.8%收?。?/span>

? ? ②超過 50 萬元至 200 萬元(含)的部分，按不超過 0.3%收?。?/span>

? ? ③超過 200 萬元至 500 萬元(含)的部分，按不超過 0.1%收??；

? ? ④超過 500 萬元至 1000 萬元(含)的部分，按不超過 0.07%收??；

? ? ⑤超過 1000 萬元的部分，按不超過 0.065%收取。”

? ? 據此，贈予近親屬房屋的,除遺贈外均沒有1萬元的限制，將按照上述標準據實計算。

印花稅：6月27日下午，深圳不動產登記公眾號發(fā)布服務提醒通知內容載明：“《中華人民共和國印花稅法》將于2022年7月1日起實施，《中華人民共和國印花稅暫行條例》同時廢止。根據《中華人民共和國印花稅法》規(guī)定，權利、許可證照不再屬于應稅憑證，7月1日起對發(fā)放給不動產權利人的不動產權證書不再收取5元按件貼花?！?/span>

? ? 據此，在深圳印花稅目前印花稅不在征收。

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? ? 匯總如下：

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