城市更新項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定的依據(jù)

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? ?就拆除重建類城市更新項(xiàng)目而言，制定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是非常重要的環(huán)節(jié)。上一篇我們談到了制定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的原則，即應(yīng)當(dāng)遵循公平、合理、科學(xué)的原則。本篇我們繼續(xù)探討以何為據(jù)來制定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這和影響拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定的因素并非同一命題和視角。既然是制定依據(jù)，我們關(guān)注的是法律法規(guī)及政策層面可以作為實(shí)質(zhì)指導(dǎo)的依據(jù)，參考既有規(guī)定或業(yè)已成型并已經(jīng)廣泛運(yùn)用的實(shí)踐做法。

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一、法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定

? ?1.行政法規(guī)

? ?《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

? ?2.廣東省地方性政策規(guī)定

? ?《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》

? ?3.深圳市地方規(guī)章

（1）《深圳市城市更新辦法》

（2）《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》

（3）《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）》

（4）《深圳市房屋征收補(bǔ)償規(guī)則》

? ?城市更新本質(zhì)上是一種以市場為主導(dǎo)的拆除改造更新存量房地產(chǎn)的模式，拆遷補(bǔ)償亦更多體現(xiàn)為拆遷人與被拆遷人在法律規(guī)定框架范圍內(nèi)自由協(xié)商、意思自治的過程。無論是行政法規(guī)，還是地方性法規(guī)政策性規(guī)定、地方政府規(guī)章；對于城市更新項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償均沒有明確的條文規(guī)則涉及；更無強(qiáng)制性規(guī)范要求。但并不妨礙《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》關(guān)于征收補(bǔ)償相關(guān)內(nèi)容；廣東省、深圳市關(guān)于“三舊改造”、城市更新拆遷補(bǔ)償相關(guān)內(nèi)容成為城市更新項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)實(shí)質(zhì)指導(dǎo)依據(jù)。特別是《深圳市房屋征收補(bǔ)償規(guī)則》中關(guān)于產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償、搬遷費(fèi)、過渡期安置補(bǔ)償費(fèi)、二次裝修、停產(chǎn)停業(yè)、裝飾裝修損失等拆遷補(bǔ)償內(nèi)容不啻城市更新拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相對統(tǒng)一化的重要指引。

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二、政府征收拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

? ?政府征收拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是國家或者地方政府法定的征收拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。政府征收拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來源于行政法規(guī)、地方性法規(guī)政策規(guī)定中關(guān)于征收補(bǔ)償相關(guān)規(guī)定；并在具體房屋征收補(bǔ)償項(xiàng)目中具化為可執(zhí)行、可適用的具體標(biāo)準(zhǔn)。政府征收拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)因其權(quán)威性和統(tǒng)一性，是城市更新項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)重要的參考依據(jù)。

? ?《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》以行政法規(guī)的形式確立了政府征收補(bǔ)償框架性內(nèi)容和要求：在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方面要求給予被征收人征收房價(jià)本體價(jià)值（被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換）、搬遷補(bǔ)償、臨時(shí)安置補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)、搬遷補(bǔ)助等項(xiàng)目；并要求提前制定征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證和公布征求意見。

? ?如果說《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》僅在補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為城市更新拆遷標(biāo)準(zhǔn)制定劃定了相應(yīng)框架；那么《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）》則在總結(jié)深圳市拆遷補(bǔ)償實(shí)踐基礎(chǔ)上，提供了關(guān)于城市更新拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)全面詳實(shí)的可參考內(nèi)容。該實(shí)施辦法在補(bǔ)償方式上提供了住宅房屋補(bǔ)償采取貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換以及貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的多元化補(bǔ)償方式。在補(bǔ)償對象上，則根據(jù)實(shí)際補(bǔ)償客體的不同，針對市場商品房和非市場商品房；規(guī)定了不同的補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；前者一般按照套內(nèi)面積等面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，后者則允許在產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)轉(zhuǎn)換為商品房性質(zhì)進(jìn)行補(bǔ)償，但應(yīng)繳納相應(yīng)地價(jià)。針對構(gòu)筑物、附著物；該實(shí)施辦法則規(guī)定實(shí)行貨幣補(bǔ)償。對于非經(jīng)營性房屋或者工業(yè)用途房屋，要求證明已依法取得營業(yè)執(zhí)照才按照原合法用途予以補(bǔ)償。

? ?在貨幣補(bǔ)償方面主要涉及被拆遷權(quán)利主體因拆遷造成的損失按照一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，予以補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目包括搬遷費(fèi)、過渡期安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償、擅改經(jīng)營性用途補(bǔ)償?shù)取?/span>

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三、棚戶區(qū)改造拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

? ?深圳市棚戶區(qū)改造對象主要是舊住宅小區(qū)，與城市更新項(xiàng)目在實(shí)施模式、政策規(guī)定上有不少相似之處；甚至在改造對象亦存在部分交叉重合。因此棚戶區(qū)改造的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)亦可作為城市更新項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定的重要參照依據(jù)。棚戶區(qū)改造是政府主導(dǎo)的舊住宅區(qū)拆除重建，從誕生之初就具備公益性特質(zhì)，其拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也就更多地側(cè)重公平及各方利益平衡。恰好可以作為以市場主導(dǎo)的城市更新項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作為居中參照依據(jù)。因是政府主導(dǎo)的具備公益性拆除重建項(xiàng)目，棚戶區(qū)改造拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相對統(tǒng)一，在一定地理區(qū)域內(nèi)的不同項(xiàng)目基本上不存在個(gè)體差異。城市更新與棚戶區(qū)改造在不同維度和程度上的相似甚至重合，后者拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)內(nèi)容可以為前者制定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提供了一整套可參照的范本。

? ?以羅湖區(qū)出臺(tái)的《深圳市羅湖區(qū)棚戶區(qū)改造實(shí)施辦法（試行）》為例，全區(qū)執(zhí)行統(tǒng)一的搬遷安置補(bǔ)償指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)；其補(bǔ)償方式、補(bǔ)償項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)均可作為城市更新項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定的參照：

? ?1.在物業(yè)補(bǔ)償方面采取貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換以及兩者結(jié)合多元化補(bǔ)償方式。產(chǎn)權(quán)調(diào)換標(biāo)準(zhǔn)為套內(nèi)建筑面積1:1或不超過建筑面積1:1.2；可獎(jiǎng)勵(lì)被拆遷人每套住房增購不超過10平方米的建筑面積。

? ?2.在貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上則按照《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）》的規(guī)定確定，一般包括室內(nèi)裝飾裝修補(bǔ)償、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償、擅自改變經(jīng)營性用途補(bǔ)償、清租補(bǔ)償，獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。各項(xiàng)補(bǔ)償項(xiàng)目/費(fèi)用具體標(biāo)準(zhǔn)為：

（1）搬遷費(fèi)區(qū)分住宅房屋（含宿舍、公寓、工業(yè)配套宿舍）、廠房、辦公等不同區(qū)域的建筑物進(jìn)行補(bǔ)償；其中住宅補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為40元/㎡；商業(yè)為60元/㎡。（2）過渡安置期補(bǔ)償費(fèi)區(qū)間一般按市場同類房屋市場每月租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；支付期限自搬遷之日至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付使用之日，另加3個(gè)月裝修期臨時(shí)安置費(fèi)。（3）因征收引起的停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，則視相應(yīng)房屋是否能夠提供3個(gè)月以上期間房屋租賃備案進(jìn)行補(bǔ)償，如能提供，按市場租金給予6個(gè)月的一次性租賃經(jīng)營損失補(bǔ)償。無登記、備案憑證的房屋租賃合同的出租住宅房屋，不給予租賃經(jīng)營損失補(bǔ)償。（4）對于合法經(jīng)營性房屋引起停產(chǎn)、停業(yè)的，則根據(jù)被征收房屋的區(qū)位和使用性質(zhì)，能依據(jù)完稅證明提供利潤標(biāo)準(zhǔn)與否，給予6個(gè)月稅后利潤補(bǔ)償；或者按上年度同行業(yè)月平均稅后利潤額計(jì)算或者按同類房屋市場租金。（5）對于加油站、碼頭、礦山、采石場等特許經(jīng)營項(xiàng)目的房屋及構(gòu)筑物、其他附著物等引起停產(chǎn)、停業(yè)的，停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)以經(jīng)營期內(nèi)稅后平均利潤或者行業(yè)平均稅后利潤為標(biāo)準(zhǔn)，一般補(bǔ)償最長不超過36個(gè)月。（6）對于擅自改為經(jīng)營性用途的適當(dāng)補(bǔ)償：征收產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為非經(jīng)營性用途或者工業(yè)用途房屋，未經(jīng)規(guī)劃國土部門批準(zhǔn)擅自改為經(jīng)營性用途，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照的，除按照原用途予以補(bǔ)償外的適當(dāng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：能提供與征收決定發(fā)布日期間隔3年以上的工商營業(yè)執(zhí)照的，則予以補(bǔ)償，并根據(jù)專門的計(jì)算公式計(jì)算補(bǔ)償金額。

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四、其他城市更新項(xiàng)目補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

? ?在城市更新項(xiàng)目多年以來的開發(fā)實(shí)踐中，關(guān)于拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)無論是補(bǔ)償方式還是補(bǔ)償項(xiàng)目實(shí)際上已經(jīng)趨向相對統(tǒng)一和透明。因而其他城市更新項(xiàng)目特別是類似項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)就內(nèi)在地成為了本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可以比照的現(xiàn)實(shí)依據(jù)。通過梳理總結(jié)不同類型諸多城市更新項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容，我們形成了以下具體城市更新項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定上可參引的邏輯框架和可比照的具體內(nèi)容：

? ?1.物業(yè)補(bǔ)償方面，在補(bǔ)償方式上一般都包含貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換以及兩者結(jié)合等多元化補(bǔ)償方式，由權(quán)利主體自愿選擇。針對住宅補(bǔ)償，套內(nèi)面積拆配比通常亦不超過1:1.2。

? ?2.貨幣補(bǔ)償方面，基于不同形式的補(bǔ)償或者補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用性質(zhì)的差異，可劃分為補(bǔ)償項(xiàng)目、損失補(bǔ)助項(xiàng)目以及獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)償項(xiàng)目幾大類：

? ?（1）在補(bǔ)償項(xiàng)目上，基本的補(bǔ)償項(xiàng)目一般均包括搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過渡安置期補(bǔ)償費(fèi)，計(jì)算基數(shù)一般是按市場同類房屋市場每月租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，并逐年遞增。（2）損失補(bǔ)助項(xiàng)目方面，經(jīng)營損失費(fèi)一般參照《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）》規(guī)定內(nèi)容，在雙方協(xié)商的基礎(chǔ)上給予一次性租金補(bǔ)償；裝飾裝修補(bǔ)償通常根據(jù)房屋的使用年限和裝修的市場價(jià)格通過協(xié)商或評估確定每平方米的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。清租補(bǔ)償一般根據(jù)不同情況具體商議確定，通常視被拆遷房屋租賃合同剩余租期，結(jié)合市場同類房屋租金或者該房屋同期租金在協(xié)商基礎(chǔ)上進(jìn)行補(bǔ)償。（3）獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)補(bǔ)助項(xiàng)目方面主要包括簽約獎(jiǎng)勵(lì)、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)；獎(jiǎng)勵(lì)方式可給予一定的簽約搬遷現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)，也可以贈(zèng)送車位使用權(quán)、減免物業(yè)管理費(fèi)等方式給予業(yè)主獎(jiǎng)勵(lì)；或者對超面積購房的業(yè)主進(jìn)行購房優(yōu)惠權(quán)益。

? ?制定公平、合理、科學(xué)的城市更新項(xiàng)目拆遷標(biāo)準(zhǔn)，是動(dòng)態(tài)化參考論證和具體化分析適用的過程。在拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)態(tài)化建構(gòu)及制定過程中，相應(yīng)政策法律規(guī)定是法律依據(jù)尺度；政府征收拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是參考依據(jù)的起點(diǎn)；棚戶區(qū)拆遷改造標(biāo)準(zhǔn)和其他城市更新項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是可供參照、比照的藍(lán)本。在拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)具體化分析適用過程中，針對不同類型的依據(jù)需要把握遵從或者參照適用的界點(diǎn)；立足項(xiàng)目本體特點(diǎn)，評估政策法規(guī)因素、地域性因素、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平因素、區(qū)域內(nèi)整體市場補(bǔ)償水平因素等在不同維度上產(chǎn)生的影響，把握相應(yīng)各項(xiàng)細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)尺度。拆遷人可先行建構(gòu)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定的思路和框架，再參照棚戶區(qū)改造項(xiàng)目、比照不同及相類似城市更新項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容，繼而進(jìn)行科學(xué)合理論證、全面深入評估測算，針對具體項(xiàng)目定制拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

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五、深圳城市更新項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)規(guī)范統(tǒng)一

? ?政府征收有法定的標(biāo)準(zhǔn)，棚戶區(qū)改造有趨同的標(biāo)準(zhǔn)，只有城市更新項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)五花八門。對深圳城市更新項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范和統(tǒng)一，是一個(gè)老生常談的問題，也是廣大從事城市更新項(xiàng)目投資主體的共同呼聲。拆補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)的趨同是趨勢，更是城市更新的內(nèi)在需求：其一，項(xiàng)目投資獲取一定的投資回報(bào)決定了拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不可能無限制拔高，而是在精準(zhǔn)測算的合理范圍內(nèi)；其二，被拆遷對象對拆遷補(bǔ)償本就存在較高的心理預(yù)期，惡性競爭不斷攀升補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)只能讓項(xiàng)目處于停滯狀態(tài)而無法實(shí)質(zhì)有效推進(jìn)或最終導(dǎo)致項(xiàng)目落空；其三，城市更新承載著政府利益和社會(huì)公共利益訴求，拆遷補(bǔ)償?shù)木猛喜粵Q會(huì)產(chǎn)生社會(huì)安定等一系列問題，并將導(dǎo)致預(yù)期公共利益無法實(shí)現(xiàn)。其四，城市更新所帶來的土地釋放和再次利用是深圳可持續(xù)發(fā)展的強(qiáng)勁驅(qū)動(dòng)之一，拆補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一和規(guī)范會(huì)讓規(guī)則更清晰、利益更衡平、方向更明確、引導(dǎo)更合理，從而在一定程度上緩解拆遷難的困局，對城市更新的快速推動(dòng)產(chǎn)生直接的積極促進(jìn)。

? ?2016年深圳成立了城市更新開發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)，協(xié)會(huì)在服務(wù)好廣大會(huì)員企業(yè)的同時(shí)也一直致力于深圳城市更新的推動(dòng)和發(fā)展，制定具有可參鑒及實(shí)操性的標(biāo)準(zhǔn)亦是首當(dāng)其沖的課題。以規(guī)則為界限，以市場為導(dǎo)向，以項(xiàng)目推進(jìn)為核心，以項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)，協(xié)會(huì)可以在廣泛進(jìn)行項(xiàng)目大數(shù)據(jù)匯集、市場調(diào)研、企業(yè)反饋的基礎(chǔ)上嘗試制定標(biāo)準(zhǔn)，并與政府主管部門展開對話和交流，最終形成市場接受、政府認(rèn)可、企業(yè)滿意的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。