城市更新中土地及建筑物信息核查的梳理與比較

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一、土地及建筑物信息核查的內(nèi)涵

? ?《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》第四十條規(guī)定：“更新單元計劃經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，在城市更新單元規(guī)劃編制之前，計劃申報主體應(yīng)當(dāng)向主管部門申請對城市更新單元范圍內(nèi)的土地及建筑物信息進(jìn)行核查、匯總。

? ?主管部門根據(jù)計劃申報主體提供的土地使用權(quán)出讓合同、用地批復(fù)、房地產(chǎn)證、舊屋村范圍圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、測繪報告、身份證明等材料，對城市更新單元范圍內(nèi)土地的性質(zhì)、權(quán)屬、功能、面積等進(jìn)行核查，在20個工作日內(nèi)將核查結(jié)果函復(fù)計劃申報主體；并對地上建筑物的性質(zhì)、面積等信息進(jìn)行核查和匯總?！?/span>

? ?土地、建筑物信息核查是對城市更新項(xiàng)目拆除重建范圍內(nèi)土地和建筑物基礎(chǔ)信息進(jìn)行初步調(diào)查及情況匯總，核查結(jié)果是編制城市更新單元規(guī)劃、審批和完善用地手續(xù)以及項(xiàng)目地價測算、核查單一主體形成的依據(jù)。土地及建筑物信息核查本身并非是確權(quán)的過程，其結(jié)果也不能作為土地和建筑物權(quán)屬證明，但實(shí)操中通常認(rèn)為核查結(jié)果對土地、建筑物等的確權(quán)有較大的參考意義。蓋言之，土地、建筑物信息核查就是對拆除重建范圍內(nèi)的土地、建筑物范圍、面積、權(quán)屬以及權(quán)屬來源、性質(zhì)、用途及其變更進(jìn)行文檔、信息資料梳理和匯總的過程。

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二、土地及建筑物信息核查的內(nèi)容及流程

（一）土地及建筑物信息核查的具體內(nèi)容

1、現(xiàn)行深圳市城市更新政策規(guī)定中土地及建筑物信息核查的具體內(nèi)容

? ?《深圳市城市更新歷史用地處置暫行規(guī)定》第五條規(guī)定，城市更新單元計劃經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，在城市更新單元規(guī)劃編制之前，計劃申報主體應(yīng)當(dāng)向市規(guī)劃國土主管部門申請對城市更新單元范圍內(nèi)的土地、建筑物信息進(jìn)行核查、匯總，并提交相關(guān)申請資料。

? ?根據(jù)《深圳市城市更新土地、建筑物信息核查及歷史用地處置操作規(guī)程（試行）》（下稱“規(guī)程”）規(guī)定：“計劃申報主體申請土地、建筑物信息核查、匯總的，管理局應(yīng)當(dāng)根據(jù)檔案、地籍產(chǎn)權(quán)管理系統(tǒng)等記載的的基礎(chǔ)資料，結(jié)合申報主體提交的申請資料進(jìn)行核查，申請核查的范圍與已批準(zhǔn)的拆除范圍不一致的，按照申請的范圍進(jìn)行核查、匯總。（一）土地核查內(nèi)容1.土地范圍、面積；2.征（轉(zhuǎn)）地協(xié)議簽訂及補(bǔ)償情況；3.土地權(quán)屬情況；4.基于土地變更調(diào)查的土地利用現(xiàn)狀；5.土地整備情況。（二）建筑物核查、匯總內(nèi)容1.核查建筑物合法建筑物面積及用途；2.匯總建筑物現(xiàn)狀建筑面積?！?/span>

2、深圳市城市更新土地及建筑物信息核查專門規(guī)定中具體內(nèi)容的展望

? ?2018年4月26日，深圳市規(guī)劃國土委員會發(fā)布的《深圳市拆除重建類城市更新土地、建筑物信息核查及歷史用地處置規(guī)定（征求意見稿）》（下稱“規(guī)定（征求意見稿）”）[1]對土地、建筑物核查規(guī)定如下：“區(qū)城市更新職能部門受理土地、建筑物信息核查申請后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)檔案等基礎(chǔ)資料，結(jié)合申報主體提交的申請材料對土地面積、土地權(quán)屬、建筑物面積等內(nèi)容進(jìn)行核查，在20個工作日內(nèi)將核查結(jié)果函復(fù)申報主體”。

? ?對比規(guī)程和規(guī)定（征求意見稿）前后兩個關(guān)于土地、建筑物信息核查的專門規(guī)定，表面上似乎規(guī)定（征求意見稿）對于土地、建筑物信息核查的內(nèi)容有所減少，但詳細(xì)考察該征求意見稿關(guān)于提交信息核查申請材料的參考文本及要求、附件申請表格等，發(fā)現(xiàn)實(shí)際上與規(guī)程要求需要核查土地、建筑物的具體內(nèi)容實(shí)則并無二致。目前，實(shí)踐中除了對上述要求的土地及建筑物信息內(nèi)容進(jìn)行核查外，根據(jù)各地塊的不同情況，主管部門還對地質(zhì)災(zāi)害情況危險性、隱患點(diǎn)的有關(guān)情況、城市更新單元是否在基本生態(tài)控制線范圍等進(jìn)行核查匯總。

（二）土地及建筑物信息核查的流程

? ?根據(jù)土地、建筑物信息核查相關(guān)專門規(guī)定，土地、建筑物信息核查的流程大致可總結(jié)如下：

? ?土地、建筑物信息核查結(jié)果通常包含《土地信息一覽表》、《建筑物信息一覽表》、《土地征轉(zhuǎn)補(bǔ)償信息圖》、《土地權(quán)屬圖》和《建筑物信息圖》等內(nèi)容。

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三、深圳各區(qū)關(guān)于土地及建筑物信息核查具體操作規(guī)定

（一）各區(qū)關(guān)于土地及建筑物信息核查的普遍性規(guī)定

? ?比較考察深圳市各區(qū)關(guān)于土地、建筑物信息核查的具體規(guī)定，發(fā)現(xiàn)各區(qū)對土地、建筑信息核查的有關(guān)規(guī)定基本置于本區(qū)的城市更新實(shí)施辦法中。具體而言，各區(qū)在本區(qū)的城市更新實(shí)施辦法中，基本都有關(guān)于土地、建筑物信息核查單獨(dú)成章的具體規(guī)定；但也有例外，如福田區(qū)和龍崗區(qū)，則是歸置于更新單元計劃與規(guī)劃審批管理等章節(jié)，而寶安區(qū)有專門的規(guī)則。

? ?以羅湖區(qū)為例，其在《深圳市羅湖區(qū)城市更新實(shí)施辦法(試行)》“第三章 土地、建筑物信息核查”章節(jié)列明計劃申報主體申請土地、建筑物信息核查應(yīng)提供的申請表、權(quán)屬證明文件、建筑物現(xiàn)狀測繪報告、土地、建筑物信息一覽表及相關(guān)圖示、涉及土地征（轉(zhuǎn)）的，提供相關(guān)證明材料等材料，明確主管部門核查的依據(jù)、期限、內(nèi)容，并要求形成核查意見或結(jié)果，函復(fù)計劃申報主體。”

? ?其他各區(qū)如福田區(qū)、鹽田區(qū)、南山區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、大鵬新區(qū)等關(guān)于土地、建筑物信息核查內(nèi)容、流程、歸口負(fù)責(zé)部門、期限、要求等與羅湖區(qū)相差不大。

（二）寶安區(qū)關(guān)于土地及建筑物信息核查特殊規(guī)定

? ?寶安區(qū)因在城市更新政策上推行獨(dú)特的“1+12”城市更新政策系列規(guī)定，故對于土地、建筑物信息核查有相應(yīng)專門的規(guī)則。寶安區(qū)為解決城市更新項(xiàng)目土地權(quán)屬認(rèn)定問題及信息核查問題，專門制定《寶安區(qū)城市更新項(xiàng)目土地認(rèn)定規(guī)則》，詳細(xì)列舉了可直接確認(rèn)為合法用地類型的土地和經(jīng)處理可認(rèn)定為合法用地類型的土地，方便了信息核查過程中權(quán)屬的認(rèn)定：

?1、可直接確認(rèn)為合法用地類型。

（1）房地產(chǎn)證、土地出讓合同、竣工項(xiàng)目處理決定書、土地權(quán)屬證明文件和規(guī)劃確認(rèn)文件；

（2）非農(nóng)建設(shè)用地，主要是根據(jù)深府〔2004〕102 號文規(guī)定所確定的指標(biāo)中已劃定或未落實(shí)的非農(nóng)建設(shè)用地；

（3）舊屋村用地，主要是根據(jù)《深圳市寶安區(qū)、龍崗區(qū)、光明新區(qū)及坪山新區(qū)拆除重建類城市更新單元舊屋村范圍認(rèn)定辦法(試行)》(深規(guī)土〔2010〕439號)認(rèn)定的范圍；???

（4）已按歷史遺留違法建筑處理用地(即“兩規(guī)”)；

（5）國有土地使用證；

（6）集體土地使用證；

（7）由原寶安縣代為行使規(guī)劃國土職能的單位簽署的基建委托合同書(建房合作書) 能有效確定使用范圍的；

（8）經(jīng)原縣級人民政府或國土管理部門已核發(fā)用地批文的劃撥用地、征地返還地、同富裕工程、非農(nóng)建設(shè)用地(不屬于根據(jù)深府〔2004〕102號文規(guī)定所確定的指標(biāo)中已劃定或未落實(shí)的非農(nóng)建設(shè)用地)范圍清晰,批地功能與實(shí)際功能一致的。

2、經(jīng)處理可認(rèn)定為合法用地類型。

（1）國有土地使用，集體土地、由原寶安縣代為行使規(guī)劃國土職能的單位簽署的基建委托合同書(建房合作書)，用地范圍不明確的,用地單位實(shí)際已建成并占用至今,通過地籍調(diào)查和分宗定界等程序確定后,可確認(rèn)為合法用地。

（2）70個歷史遺留項(xiàng)目，按照《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干規(guī)定》(粵府〔2009〕78號)文的有關(guān)規(guī)定理順經(jīng)濟(jì)關(guān)系后可視為完成確權(quán)。

3. 已劃定擬申報城市更新單元拆除范圍,經(jīng)核算,合法用地在大于50%小于 60%之間的按照“兩規(guī)”處理規(guī)定,簡易處理后可確認(rèn)為合法用地。
4. 《房屋所有權(quán)證》，按照《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)登記歷史遺留問題處理工作的若干意見》(深府〔2010〕66號)處理,取得土地權(quán)屬證明文件和規(guī)劃 確認(rèn)文件可認(rèn)定為合法用地。
5. 特殊情形，如經(jīng)縣級以上人民政府依法確定土地使用權(quán)的用地。

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四、城市更新與棚戶區(qū)改造中土地及建筑物信息核查比較考察

（一）深圳市棚戶區(qū)改造實(shí)施意見中土地及建筑物信息核查的要求

? ?目前深圳地區(qū)關(guān)于棚戶區(qū)改造的有關(guān)政策規(guī)定都還在初步探索之中，除了市一級層面的政策規(guī)定外，僅有羅湖、寶安等區(qū)出臺了關(guān)于棚改的詳細(xì)規(guī)定或征求意見。具體到棚戶區(qū)改造中有關(guān)土地、建筑物信息核查的規(guī)定，則初見于《深圳市人民政府關(guān)于加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見》中：“（十）調(diào)查老舊住宅區(qū)項(xiàng)目綜合情況。街道辦事處應(yīng)當(dāng)在完成老舊住宅區(qū)項(xiàng)目的土地與建筑物信息、住房產(chǎn)權(quán)、房屋質(zhì)量、周邊公共配套設(shè)施等綜合情況調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)區(qū)主管部門編制的項(xiàng)目概念規(guī)劃，征集居民改造意愿，提請市、區(qū)主管部門對未取得商品性質(zhì)房地產(chǎn)證的住房信息進(jìn)行核查，并對項(xiàng)目進(jìn)行初審。初審合格的項(xiàng)目，報區(qū)主管部門審核。核查中發(fā)現(xiàn)存在違反我市住房改革政策行為的，市、區(qū)主管部門根據(jù)相關(guān)規(guī)定予以處理。”

（二）羅湖區(qū)、寶安區(qū)棚改規(guī)定中關(guān)于土地及建筑物信息核查的詳細(xì)內(nèi)容

1、羅湖區(qū)棚改實(shí)施辦法關(guān)于土地及建筑物信息核查的內(nèi)容與規(guī)定

? ?《深圳市羅湖區(qū)棚戶區(qū)改造實(shí)施辦法（試行）（征求意見稿）》中第二十三條規(guī)定：“項(xiàng)目實(shí)施主體向市不動產(chǎn)登記中心羅湖鹽田登記所、區(qū)城市更新局、區(qū)住房建設(shè)局、申請土地、建筑物和住房產(chǎn)權(quán)信息核查。申請時，應(yīng)提交下列資料：

? ?（一）土地、建筑物、住房產(chǎn)權(quán)信息核查申請函；

? ?（二）需要核查的房屋列表清單；

? ?（三）項(xiàng)目實(shí)施主體確認(rèn)文件；

? ?（四）相關(guān)部門或單位要求的其他資料。

? ?第二十四條 市不動產(chǎn)登進(jìn)中心羅湖鹽田登記所、區(qū)城市更新局、區(qū)住房建設(shè)局，自受理之日起30日內(nèi)完成核查，并書面反饋項(xiàng)目實(shí)施主體。

2、寶安區(qū)棚改實(shí)施細(xì)則關(guān)于土地及建筑物信息核查的內(nèi)容與規(guī)定

? ?《深圳市寶安區(qū)棚戶區(qū)改造實(shí)施細(xì)則（征求意見稿）》

? ?第七條 區(qū)規(guī)劃國土部門主要職責(zé)如下：

? ?（一）依職能配合街道辦事處對土地和建筑物信息、住房權(quán)屬等情況的摸底調(diào)查；

? ?（二）根據(jù)實(shí)施主體的申請，依職能核查項(xiàng)目范圍內(nèi)的土地、建筑物等相關(guān)信息；

? ?第十八條 【申請開展前期工作的條件】業(yè)委會或社區(qū)工作站、街道辦事處在申請開展前期工作前，應(yīng)依序完成下列準(zhǔn)備工作：

? ?（三）匯總項(xiàng)目范圍內(nèi)的土地與建筑物信息、住房產(chǎn)權(quán)信息。

? ?第二十八條 【權(quán)屬核查】實(shí)施主體通知建筑物權(quán)利主體提供權(quán)屬證明資料，并根據(jù)需要向區(qū)規(guī)劃國土部門和深圳市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請對項(xiàng)目范圍內(nèi)的土地及建筑物進(jìn)行信息核查，初步確定被搬遷人，經(jīng)公示和異議處理程序后，最終確定被搬遷人。

? ?街道辦事處負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)相關(guān)部門配合實(shí)施主體的權(quán)屬核查，及時、妥善處理權(quán)屬核查過程中的信訪維穩(wěn)事件。

? ?項(xiàng)目范圍內(nèi)土地及建筑物的權(quán)屬核查及認(rèn)定規(guī)則由區(qū)主管部門另行制定。

（三）城市更新與棚戶區(qū)改造中土地及建筑物信息核查之比較

? ?比較城市更新與棚戶區(qū)改造中土地、建筑物信息核查可知，土地、建筑物信息核查均是為后續(xù)開展的相應(yīng)確權(quán)工作提供重要參考和依據(jù)，但因?yàn)槌鞘懈屡c棚戶區(qū)改造涉及的土地及建筑物性質(zhì)、類型存在不同，從而相關(guān)的土地、建筑物信息核查內(nèi)容以及流程也存在差異，具述如下：

? ?1、開展時間節(jié)點(diǎn)不同

? ?城市更新中土地、建筑物信息核查是在更新單元計劃納入城市更新計劃之后，在城市更新單元規(guī)劃編制之前；而棚戶區(qū)改造中土地、建筑物信息核查是在棚改項(xiàng)目計劃申報之前就已經(jīng)啟動。

? ?2、受理核查主管部門不同

? ?城市更新中土地、建筑物信息核查的受理主要是城市更新局、城市更新辦等城市更新職能部門及規(guī)劃國土部門；而棚戶區(qū)改造中土地、建筑物信息核查是可能負(fù)責(zé)核查受理的部門有規(guī)劃國土部門、不動產(chǎn)登記中心、住建部門、區(qū)城市更新局。

? ?3、主要流程不同

? ?城市更新中土地、建筑物信息核查流程簡而言之就是計劃申報主體申請信息核查并提交相應(yīng)材料，主管部門進(jìn)行核查并函復(fù)結(jié)果，然后歸檔；而棚戶區(qū)改造中土地、建筑物信息核查通常在項(xiàng)目申報之前會由街道辦進(jìn)行摸底調(diào)查并進(jìn)行土地、建筑物、住房權(quán)屬信息匯總，然后再由建筑物權(quán)利主體提交材料，項(xiàng)目實(shí)施主體申請信息核查。

? ?4、核查結(jié)果反饋方式不同

? ?城市更新中土地、建筑物信息核查在形成土地、建筑物信息核查結(jié)果后由主管部門函復(fù)計劃申報主體，并將核查結(jié)果進(jìn)行歸檔；而棚戶區(qū)改造中土地、建筑物信息核查后將編寫土地、建筑物、住房權(quán)屬信息核查報告，并將核查結(jié)果進(jìn)行公示。

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