關于《深圳經(jīng)濟特區(qū)不動產(chǎn)登記條例（修訂草案稿）》

的修訂建議

? ?2021年12月17日，深圳市規(guī)劃和自然資源局在官網(wǎng)發(fā)布《深圳經(jīng)濟特區(qū)不動產(chǎn)登記條例（修訂草案稿）》（以下簡稱“草案”）向社會公開征求意見。特區(qū)不動產(chǎn)登記條例修訂草案本著創(chuàng)新、務實的立法原則，在居住權登記、預告登記以及登記歷史遺留問題解決等方面進行了突破，但在地下車庫、車位登記等方面也同樣存有遺憾。針對特區(qū)不動產(chǎn)登記條例修訂草案的主要內(nèi)容，筆者嘗試提出相應修改完善建議。鑒于個人認識局限性，可能存在理解錯漏，歡迎批評指正。

?

一、關于地下車庫、車位產(chǎn)權登記問題

? ?在全國范圍內(nèi)，如北京、上海、武漢、西安、重慶、東莞、杭州、廣州、南昌、成都諸多地市對于地下車庫、車位均可進行不動產(chǎn)權登記，辦理不動產(chǎn)權屬證書。在深圳，地下車庫、車位的登記問題一直是個疑難雜癥，深圳也由此成為未放開地下車庫、車位進行登記的少數(shù)大城市之一。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會也曾在2014年發(fā)布《深圳市房地產(chǎn)開發(fā)項目停車位建設及處分管理辦法（征求意見稿）》，發(fā)布之后因爭議太大無疾而終。究其緣由主要還是因為深圳土地開發(fā)歷史遺留問題較多，車位車庫權屬問題易引發(fā)重大爭議。

? ?隨著居民生活水平提高，小汽車的普及，關于地下車庫、車位的統(tǒng)一登記問題也更顯緊迫。2019年，自然資源部公布《自然資源部關于城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位（庫）確權登記若干問題的意見（征求意見稿）》。2021年5月，《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委等部門關于推動城市停車設施發(fā)展意見的通知》，指出要出臺停車設施不動產(chǎn)登記細則，明確不同類型停車設施的產(chǎn)權歸屬，做好不動產(chǎn)權屬登記。

? ?從國務院辦公廳、自然資源部近兩年頻繁出臺關于城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車庫、車位的登記專門規(guī)章或者指導意見來看，地下車庫、車位的登記勢在必行。此次，深圳市修訂不動產(chǎn)登記條例仍然未對地下車庫、車位不動產(chǎn)登記問題有所涉及，實為遺憾。雖然深圳地區(qū)因為土地開發(fā)背景較其他城市復雜，地下車庫、車位的權屬登記牽涉的利益關系更加復雜，但是修訂特區(qū)不動產(chǎn)登記條例之際，對于地下車庫、車位未作任何制度安排，顯然更不利于日后深圳推行該類不動產(chǎn)權屬登記。有鑒于此，我們建議在此次征求意見稿中對于地下車庫、車位登記至少進行指引性規(guī)定。從立法技術上而言，可以勾勒關于地下車庫、車位登記的基本原則，或可以擬定一到兩條關于地下車庫、車位登記的指引性規(guī)定，具體登記操作實施細則留待專門規(guī)范性文件予以細化。在已有條文具體修改方面，我們同時建議在第四條【登記權利種類】中將地下車庫、車位明確納入可登記權利種類。

?

二、關于開發(fā)建設主體滅失，且沒有承繼單位情形下代位申請辦理不動產(chǎn)登記的問題

? ?特區(qū)不動產(chǎn)登記條例修訂草案第二十九條規(guī)定了特殊情形下不動產(chǎn)登記代位申請制度，其中一類情形是建設項目主體滅失且沒有承繼單位情況下，由購房人或者區(qū)級以上人民政府指定的單位代位申請辦理不動產(chǎn)登記。相類似地，《自然資源部關于加快解決不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發(fā)〔2021〕1號）第四條則規(guī)定，“關于開發(fā)建設主體滅失的問題。因開發(fā)企業(yè)或有關單位滅失，有承繼單位或上級主管部門的，由承繼單位或上級主管部門辦理；沒有承繼單位和上級主管部門的，可以由不動產(chǎn)所在地縣級人民政府指定的機構(gòu)或組織代為申請辦理。”?

? ?特區(qū)不動產(chǎn)登記條例修訂草案增加購房人作為代位申請主體的初衷和愿景值得鼓勵，但是在具體實施過程中卻可能因為個別購房人能否代表全體購房人意愿、購房人代表推選、協(xié)調(diào)以及核實等問題增加代位申請的難度以及矛盾。前述情形下代位申請主體統(tǒng)一由人民政府指定也更為合適，是特殊情形下政府履行公共職能的恰當以及有力體現(xiàn)。因此，我們建議特區(qū)不動產(chǎn)登記條例修訂草案與自然資源部相關規(guī)定保持一致，無須額外增加購房人作為代位申請的主體。如此既能保持和加強特區(qū)各行業(yè)以及普通民眾對于國務院部門規(guī)章與地方法規(guī)統(tǒng)一規(guī)定及統(tǒng)一適用的預測性和期待性，也有利于適用中差別和沖突。

?

?

三、關于登記歷史遺留問題等疑難復雜登記事項集體決策問題

? ?特區(qū)不動產(chǎn)登記條例修訂草案第三十九條規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構(gòu)在辦理涉及群體信訪、重大社會利益、登記歷史遺留問題等疑難復雜登記事項時，應當由不動產(chǎn)登記機構(gòu)集體討論決定。我們認為從行政機關內(nèi)部集體決策制度的要求出發(fā)，對于涉及群體信訪、重大社會利益的應當進行集體決策無可厚非，但是對于登記歷史遺留問題等疑難復雜登記事項在集體決策時，應當會商市歷史遺留違法建筑處理部門，或在集體決策之前征詢相關部門的處理意見.

?

四、關于通過告知承諾制辦理轉(zhuǎn)移登記的期限問題

? ?特區(qū)不動產(chǎn)登記條例修訂草案第五十三條規(guī)定，在繼承、受遺贈情形下，申請人難以獲取死亡證明、親屬關系證明等材料，可通過出具書面承諾后進行轉(zhuǎn)移登記。該條規(guī)定不失為便民之舉，特殊情形下死亡證明、或者親屬關系證明確實可能因為部分行政機關機械管理等問題，導致短時間內(nèi)無法出具。該條規(guī)定通過告知承諾制破解類似如何證明“你爸是你爸”這一囧境的實務做法值得稱贊。但是該條文第二款規(guī)定，通過告知承諾制辦理轉(zhuǎn)移登記的不動產(chǎn)，在轉(zhuǎn)移登記后一年內(nèi)不得再辦理轉(zhuǎn)移登記。第二款規(guī)定關于通過告知承諾制辦理轉(zhuǎn)移登記的不動產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓進行期限的限定，并沒有上位法或者其他專門的法律依據(jù)，未與訴訟時效關聯(lián)，未考慮撤銷權的除斥期間，缺乏期限設置的權利救濟的邏輯基礎。我們建議關于期限的設置予以刪除。從法律效果的發(fā)生而言，特區(qū)不動產(chǎn)登記條例修訂草案此處設置限制轉(zhuǎn)移登記的期限立法邏輯也是存在矛盾的。我們認為行政機關如認可通過書面承諾制度可代替有關政府機關出具的死亡證明、親屬關系證明，則應承認和承受相應后果，保持物權變動因果關系的一致，不應就該類情形區(qū)別對待。

?

?

五、關于異議登記待生效期間的問題

? ?特區(qū)不動產(chǎn)登記條例修訂草案第九十二條規(guī)定，異議登記申請人應在異議登記之日起十五日內(nèi)，向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提交人民法院受理通知書、仲裁委員會受理通知書等提起訴訟、申請仲裁的證明材料，逾期不提交的，異議登記自動失效。該條款規(guī)定的異議登記待生效期間過短，我們認為有關部門可能未充分考慮人民法院立案受理現(xiàn)狀問題。在人民法院受理案件改革為立案登記制后，各地法院受理案件數(shù)量激增，特區(qū)內(nèi)各基層法院更是如此。法院目前在受理案件時，一般“強制性”要求須經(jīng)過訴前聯(lián)調(diào)前置程序。訴前聯(lián)調(diào)的程序一般有一個月左右的時間，訴前聯(lián)調(diào)如果成功則不存在訴訟，如無法進行訴前調(diào)解才正式轉(zhuǎn)為立案，出具受理案件通知書。這種背景下，異議登記申請人在十五日提交人民法院受理案件通知書實則非常困難，對此我們建議對于異議登記待生效的期間進行放寬，或者可以規(guī)定因為人民法院進行訴前聯(lián)調(diào)或者因立案程序問題耗費的時間不計入十五日范圍內(nèi)。

?

六、關于居住權設立通知抵押權人的問題

? ?特區(qū)不動產(chǎn)登記條例修訂草案第七十五條第二款規(guī)定，申請居住權登記的房屋已設立抵押權登記的，房屋所有權人應當通知抵押權人。該條款規(guī)定涉及的是居住權人權益與抵押權人權益潛在的沖突與協(xié)調(diào)問題。民法典創(chuàng)設居住權這一新的物權后，對于抵押權人而言如果相應房屋存在居住權，則其抵押權益實現(xiàn)可能會受到相應的影響，甚至在行使抵押權益條件具備時，因為居住權的存在，抵押權人的權益可能存在無法實現(xiàn)的潛在風險。因此在同一房屋已設立抵押權登記的情形下，為了平衡及調(diào)和抵押權與居住權人的權益沖突，在制度設計上建議考慮規(guī)定應在居住權設立之前通知抵押權人。此時，抵押權人可要求抵押人提供其他擔保物或者保證擔保等，或者要求進行提前行使抵押權益，如此可以維護抵押權益，否則抵押權益功能就愈發(fā)難以發(fā)揮應有之義。我們建議該條款調(diào)整為，申請居住權登記的房屋已設立抵押權登記的，房屋所有權人應當在居住權登記設立之前30日內(nèi)通知抵押權人。

?

?

深圳經(jīng)濟特區(qū)不動產(chǎn)登記條例（修訂草稿案）

第一章? 總則

第一條【立法目的】為了規(guī)范不動產(chǎn)登記行為，維護不動產(chǎn)交易安全，保障權利人合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《不動產(chǎn)登記暫行條例》等法律、行政法規(guī)的基本原則，結(jié)合深圳經(jīng)濟特區(qū)實際，制定本條例。

第二條【適用范圍】深圳經(jīng)濟特區(qū)不動產(chǎn)登記活動適用本條例。

本條例所稱不動產(chǎn)登記，是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將不動產(chǎn)自然狀況、權利狀況以及其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。

本條例所稱不動產(chǎn)，是指土地、海域及其建筑物、構(gòu)筑物、林木等定著物。

第三條【登記原則】不動產(chǎn)登記遵循誠實信用、高效便民、真實準確、一體登記、連續(xù)登記等原則。

第四條【登記權利種類】下列不動產(chǎn)權利，可以依照本條例的規(guī)定辦理登記：

（一）國有建設用地使用權；

（二）土地承包經(jīng)營權；

（三）海域使用權；

（四）無居民海島使用權；

（五）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權；

（六）森林、林木所有權；?

（七）地役權；

（八）抵押權；

（九）居住權；

（十）法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權利。

第五條【登記機構(gòu)】深圳市不動產(chǎn)登記中心是深圳經(jīng)濟特區(qū)不動產(chǎn)登記機構(gòu)，承擔不動產(chǎn)登記具體工作，負責制定不動產(chǎn)登記相關規(guī)范和標準并組織實施，負責審核不動產(chǎn)權籍調(diào)查成果，負責查處不動產(chǎn)登記違法行為。

第六條【主管部門】市規(guī)劃和自然資源主管部門（以下簡稱主管部門）是不動產(chǎn)登記的主管部門，負責統(tǒng)籌、指導、監(jiān)督不動產(chǎn)登記工作，制定不動產(chǎn)登記、權籍調(diào)查等政策。

住房建設、市場監(jiān)管、人民防空等行政主管部門按照各自職責協(xié)同做好不動產(chǎn)登記工作。

?第七條【登記人員】不動產(chǎn)登記工作人員應當熟悉相關法律法規(guī)，具備與其崗位相適應的專業(yè)知識和業(yè)務能力，取得市政府頒發(fā)的行政執(zhí)法資格證書。

不動產(chǎn)登記工作人員應當獨立行使登記審查、登簿職責，非因法定事由并經(jīng)法定程序，不被免職、降級、辭退或者處分。

第八條【權籍調(diào)查】主管部門應當建立健全不動產(chǎn)權籍調(diào)查制度。

申請不動產(chǎn)首次登記或者涉及不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等變化的不動產(chǎn)變更登記，應當進行權籍調(diào)查。

權籍調(diào)查管理要求和技術規(guī)范由主管部門另行制定。

第九條【信息共享】建立健全不動產(chǎn)登記信息共享制度。實現(xiàn)不動產(chǎn)登記機構(gòu)與主管部門、住房建設、公證、民政、教育、人民法院、人民檢察院、公安機關等部門之間信息數(shù)據(jù)共享。

第十條【登記責任險】建立不動產(chǎn)登記賠償責任保險制度。不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以向保險機構(gòu)投保不動產(chǎn)登記賠償責任險，保險費用納入部門預算管理。

第十一條【不動產(chǎn)登記購買社會服務】不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務時，可以向社會力量購買實地查看、公證、法律調(diào)查等服務，所需費用列入部門預算管理。

?

第二章? 不動產(chǎn)登記簿與不動產(chǎn)登記證書? ? ?

第十二條【不動產(chǎn)單元】不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記。

不動產(chǎn)單元是指權屬界線清晰且具有獨立使用價值的空間。不動產(chǎn)單元具有唯一編碼。

不動產(chǎn)單元一經(jīng)確定，不得隨意調(diào)整。不動產(chǎn)單元確需分割、合并或者調(diào)整邊界的，應當經(jīng)過主管部門或其派出機構(gòu)批準，并符合以下條件：

（一）具備獨立使用功能；

（二）符合規(guī)劃使用功能；

（三）符合不動產(chǎn)登記技術規(guī)范。

第十三條【登記簿及記載事項】不動產(chǎn)登記簿以宗地或者宗海為單位進行編制，一宗地或者一宗海范圍內(nèi)的全部不動產(chǎn)單元應當編入一個不動產(chǎn)登記簿。

不動產(chǎn)登記簿應當記載以下事項：

（一）不動產(chǎn)坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；?

（二）不動產(chǎn)權利主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權利變化等權屬狀況；

（三）涉及不動產(chǎn)權利限制、提示的事項；

（四）其他相關事項。

第十四條【文件記載】有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當根據(jù)已經(jīng)發(fā)生法律效力的文件或者土地權屬來源文件等，將有關不動產(chǎn)權利的限制、提示事項記載于不動產(chǎn)登記簿：

（一）土地權屬來源文件中關于不動產(chǎn)及不動產(chǎn)權利處分限制的；

（二）行政機關作出征收房屋、收回國有建設用地使用權決定，要求限制辦理不動產(chǎn)處分的；

（三）住房建設部門作出收回保障性住房決定，要求限制辦理保障性住房處分的；

（四）城市更新項目實施主體確認后，城市更新部門要求暫停辦理涉及城市更新項目不動產(chǎn)登記的；

（五）司法機關或者行政機關依法裁定、決定或者以其他形式限制不動產(chǎn)權利的；

（六）因登記錯誤應當予以更正登記或者撤銷登記的，但依法暫不具備更正或者撤銷條件的；

（七）其他法律、法規(guī)規(guī)定限制、提示不動產(chǎn)權利的。

第十五條【登記簿形式】不動產(chǎn)登記簿采用電子介質(zhì)。

不動產(chǎn)登記簿損毀、滅失的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當依據(jù)原始登記資料予以重建。

第十六條【登簿發(fā)證】不動產(chǎn)登記機構(gòu)將不動產(chǎn)權利記載于不動產(chǎn)登記簿后，依法頒發(fā)不動產(chǎn)登記證書，但具有下列情形之一，可以不頒發(fā)不動產(chǎn)登記證書：

（一） 建筑物區(qū)分所有權的首次登記；

（二） 建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的不動產(chǎn)權利的首次登記；

（三） 查封登記、預查封登記；

（四） 注銷登記；

（五） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第十七條【登記簿效力】不動產(chǎn)登記簿由不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法制作，永久保存。

任何組織或者個人不得損毀不動產(chǎn)登記簿；除依法予以更正外，不得修改不動產(chǎn)登記簿記載的事項。

第十八條【簿證關系】不動產(chǎn)登記證書是登記事項的證明，記載的內(nèi)容應當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。

第十九條【登記證書形式】不動產(chǎn)登記證書包括不動產(chǎn)權屬證書和其他登記證書。

不動產(chǎn)登記證書可以采用電子介質(zhì)和紙質(zhì)介質(zhì)兩種形式。電子證書和紙質(zhì)證書具有同等法律效力。

第二十條【證書換發(fā)與補發(fā)】不動產(chǎn)登記紙質(zhì)證書污損、破損、遺失或者滅失的，不動產(chǎn)權利人可以向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請換發(fā)或者補發(fā)。不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當將換發(fā)或者補發(fā)紙質(zhì)不動產(chǎn)登記證書的事項記載于不動產(chǎn)登記簿。

第二十一條【證書收回】具有下列情形之一的，不動產(chǎn)機構(gòu)在辦理不動產(chǎn)登記時，應當收回已經(jīng)頒發(fā)的紙質(zhì)不動產(chǎn)登記證書：

（一） 轉(zhuǎn)移登記；

（二） 變更登記；

（三） 注銷登記；

（四） 其他需要收回原不動產(chǎn)登記證書的情形。

不動產(chǎn)登記證書應當收回而無法收回的，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)在其門戶網(wǎng)站上公告作廢。

第二十二條【兩簿銜接】自然資源統(tǒng)一確權登記時，涉及已辦理不動產(chǎn)登記的不動產(chǎn)權利，應當通過不動產(chǎn)單元號、權利主體等要素實現(xiàn)自然資源登記簿與不動產(chǎn)登記簿的關聯(lián)。

?

第三章? 登記程序

第二十三條【一般程序】不動產(chǎn)登記一般按照下列程序進行，法律、行政法規(guī)以及本條例另有規(guī)定的除外：

（一）申請；

（二）受理；

（三）審核；

（四）登簿。

第二十四條【共同申請】因買賣、互換、贈與、抵押等導致不動產(chǎn)權利變動的，應當由雙方當事人共同申請不動產(chǎn)登記。

第二十五條【單方申請】具有下列情形之一的，可以由當事人單方申請：

（一）首次登記；?

（二）變更登記；?

（三）更正登記；

（四）異議登記；

（五）繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)權利；

（六）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府、主管部門生效的決定等設立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)權利；?

（七）因不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)權利滅失、權利人放棄不動產(chǎn)權利，申請注銷登記；

（八）在國有企業(yè)資產(chǎn)改制中，不動產(chǎn)多次劃轉(zhuǎn)或剝離，因原國有企業(yè)被注銷無法共同申請登記的，經(jīng)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門確認后，可以由劃轉(zhuǎn)或者剝離后的國有企業(yè)單方申請；

（九）預售人未按約定申請預購商品房預告登記，預購人申請預告登記；

（十）城市更新搬遷補償協(xié)議簽訂后，物業(yè)權利人未按約定與市場主體共同申請被搬遷房屋相關預告登記的，市場主體申請被搬遷房屋相關預告登記；

（十一）抵押權人申請預購商品房抵押權預告登記轉(zhuǎn)為商品房抵押權首次登記的；

（十二）按照土地使用權出讓合同及監(jiān)管協(xié)議約定，產(chǎn)權歸政府或者建設單位建設后無償移交給政府的相關配套設施，可以由人民政府或者人民政府確定的接受單位單方申請登記；

（十三）法律、法規(guī)規(guī)定可以由當事人單方申請的其他情形。

第二十六條【共有不動產(chǎn)申請】處分共有不動產(chǎn)申請登記的，應當由占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但登記簿上記載當事人另有約定的除外。

按份共有人處分其享有的不動產(chǎn)份額的，無須其他共有人共同申請。

第二十七條【委托申請】當事人可以委托他人代為申請不動產(chǎn)登記。委托代理人為兩人及以上的，委托代理人應當共同行使代理權，但當事人另有約定的除外。

自然人處分不動產(chǎn)，委托代理人申請登記的，應當與代理人共同到不動產(chǎn)登記機構(gòu)現(xiàn)場簽訂授權委托書，但授權委托書經(jīng)公證的除外。

第二十八條【監(jiān)護人申請】無民事行為能力人、限制民事行為能力人應當由其監(jiān)護人代為申請不動產(chǎn)登記。監(jiān)護人為兩人及以上的，可由其中一人代為申請。

監(jiān)護人代為申請登記的，應當提供監(jiān)護人身份證明、監(jiān)護關系、申請人為無民事行為能力人、限制民事行為能力人的證明材料以及為被監(jiān)護人利益的書面承諾。

第二十九條【代位申請】有下列情形之一的，可以由當事人以自己的名義向不動產(chǎn)登記機構(gòu)代位申請登記：

（一）政府投資的教育、醫(yī)療、文化設施、交通設施等建設項目，可以由土地權屬來源文件中約定的實際使用單位或者項目管理單位代位申請辦理不動產(chǎn)登記；

（二）建設項目開發(fā)建設主體滅失，且沒有承繼單位的，可由購房人或者區(qū)級以上人民政府指定的單位代位申請辦理不動產(chǎn)登記。

第三十條【撤回申請】申請登記的事項記載于不動產(chǎn)登記簿前，申請人可撤回登記申請。登記事項由當事人雙方共同申請的，應由全體登記申請人共同申請撤回登記，但當事人另有約定的除外。

第三十一條【申請場所】當事人或者其代理人應當?shù)降怯泩鏊暾埐粍赢a(chǎn)登記；屬于網(wǎng)絡申請范圍的，可以通過網(wǎng)絡申請不動產(chǎn)登記，具體范圍由不動產(chǎn)登記機構(gòu)公布。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當逐步推進網(wǎng)絡申請不動產(chǎn)登記工作，擴大網(wǎng)絡申請范圍。

第三十二條【申請材料】申請不動產(chǎn)登記，申請人應當提交以下材料并對申請材料的真實性負責：

（一）登記申請書；

（二）申請人身份證明；

（三）代理人申請登記的，應當提交代理人身份證明以及授權委托書。

（四）法律、行政法規(guī)以及本條例規(guī)定的其他材料。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當在辦公場所和門戶網(wǎng)站上公開登記職責、登記范圍、申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)統(tǒng)一收取與不動產(chǎn)登記相關的交易、稅收等申報材料，實現(xiàn)一窗受理、并行辦理。

第三十三條【材料要求】申請人提供的材料應為原件。因特殊情況不能提供原件的，可以提供復印件，復印件應當與原件保持一致。

通過實時互通共享獲取的電子數(shù)據(jù)可以作為申請材料的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不得要求申請人重復提交。

在域外形成的申請材料，應當符合域外民事證據(jù)材料認證的規(guī)定。申請材料原件為外文的，應提供中文譯本。

第三十四條【受理】不動產(chǎn)登記機構(gòu)收到不動產(chǎn)登記申請材料，分別按照下列情況辦理：

（一）屬于登記職責范圍，申請材料齊全、符合法定形式的，應當受理并出具受理憑證；

（二）申請材料有錯誤，可以當場更正的，應當告知申請人當場更正，申請人當場更正后，應當受理并出具受理憑證；

（三）申請材料不齊全或者不符合法定形式且無法當場補正的，應當書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內(nèi)容；?

（四）申請登記的不動產(chǎn)不屬于本機構(gòu)登記職責范圍的，應當書面告知申請人不予受理并告知其向有登記管轄權的機構(gòu)申請。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理。

第三十五條【查驗】不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當對下列內(nèi)容進行查驗：

（一）申請材料是否齊全，是否符合法定形式；

（二）申請登記事項與申請材料所證明事實是否關聯(lián)、是否一致；

（三）申請登記事項與不動產(chǎn)登記簿記載的事項是否沖突；

（四）申請登記事項是否符合登記技術規(guī)范和標準；

（五）是否違反法律、行政法規(guī)以及本條例的規(guī)定。

第三十六條【詢問】當事人申請不動產(chǎn)登記時，可以提交關于登記意愿、共有關系等情況的書面承諾。登記機構(gòu)在審查過程中，認為有關情況需要進一步證明的，應當要求申請人補充材料或者進一步詢問申請人，并制作詢問記錄，仍不能證明的，登記機構(gòu)可以要求申請人提交有關情況的公證書、法律意見書或者其他具有法定證明力的文件，也可以委托公證機關、律師事務所開展調(diào)查核實有關情況。

第三十七條【實地查看調(diào)查】不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理在建建筑物抵押權登記、不動產(chǎn)滅失的注銷登記時，可以對申請登記的不動產(chǎn)進行實地查看，但申請登記材料足已證明房屋等建筑物、構(gòu)筑物坐落、建筑情況或者滅失情況的除外。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行實地查看或者調(diào)查時，申請人、被調(diào)查人應當予以配合。

第三十八條【征求意見】不動產(chǎn)登記機構(gòu)在辦理不動產(chǎn)登記時，認為申請材料的真實性、合法性以及與登記申請事項的一致性、關聯(lián)性存疑的，可以書面征求主管部門、住房建設、稅務等部門意見，相關部門應當在收到不動產(chǎn)登記機構(gòu)征求意見五個工作日內(nèi)書面反饋。不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當依據(jù)相關部門出具的書面意見辦理不動產(chǎn)登記。

第三十九條【集體決策機制】建立健全不動產(chǎn)登記的集體決策機制。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)在辦理涉及群體信訪、重大社會利益、登記歷史遺留問題等疑難復雜登記事項時，應當由不動產(chǎn)登記機構(gòu)集體討論決定。

第四十條【審核結(jié)果】經(jīng)審查符合登記條件的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當予以登簿。登記事項自記載于不動產(chǎn)登記簿時完成登記。

第四十一條【不予登記】具有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不予登記并書面告知申請人：

（一）申請材料不齊全或者不符合法定形式的；

（二）存在尚未解決權屬爭議的，但異議登記除外；

（三）申請登記的不動產(chǎn)權利所涉及的土地使用權超過使用期限的；

（四）不符合不動產(chǎn)單元設定條件的；

（五）申請登記事項與申請文件所證明的事實沒有關聯(lián)或者不一致的；

（六）申請登記事項與不動產(chǎn)登記簿記載事項相沖突的，但更正登記除外；

（七）未依法繳納土地出讓價款、土地租金、海域使用金或者相關稅費的，但人民政府同意可以實行“證繳分離”的除外；

（八）不動產(chǎn)被依法查封或限制不動產(chǎn)權利期間，權利人處分該不動產(chǎn)的；

（九）未經(jīng)預告登記權利人書面同意，當事人處分該不動產(chǎn)的；

（十）以相同事項和理由重復申請異議登記的；

（十一）法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。

第四十二條【囑托登記】具有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)根據(jù)有關部門的要求辦理不動產(chǎn)登記：

（一）人民法院持協(xié)助執(zhí)行通知書要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理登記的；

（二）監(jiān)察機關、人民檢察院、公安機關、稅務部門等持協(xié)助查封文書要求辦理查封登記的；

（三）人民政府持協(xié)助登記文件要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理登記的；

（四）依法沒收、征收、收回不動產(chǎn)權利或者不動產(chǎn)權利期限屆滿等情形，有權機關持協(xié)助登記文件要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理登記或者限制不動產(chǎn)權利的；

（五）規(guī)劃土地監(jiān)察部門持限制房地產(chǎn)權利的決定要求限制不動產(chǎn)權利的；

（六）因行政區(qū)劃調(diào)整、地名變更等原因?qū)е虏粍赢a(chǎn)坐落名稱發(fā)生變化，民政部門、公安機關、地名主管部門持協(xié)助登記文件要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理變更登記的；?

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)認為登記事項存在異議的，可以向有關機關提出審查建議，并停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項；有關機關堅持囑托登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當繼續(xù)辦理協(xié)助執(zhí)行事項。

第四十三條【囑托登記特別材料】部分沒收、征收或者收回不動產(chǎn)權利的，相關部門要求辦理變更登記時，除持協(xié)助登記文件外，還應當提供不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等證明材料。

人民法院持法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理的登記，涉及需要當事人依法繳納稅費、地價后方能辦理登記的，當事人應當先行繳納稅費、地價。

第四十四條【登簿次序】兩個或者兩個以上的申請人對同一不動產(chǎn)申請登記的，按照受理時間的先后順序依次予以審查登簿。

第四十五條【登記時限】不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當自受理登記申請之日起，按照下列時限要求，辦結(jié)不動產(chǎn)登記手續(xù)，但法律另有規(guī)定的除外：

（一）查封登記、異議登記當場辦結(jié)；

（二）抵押登記、預告登記三個工作日；

（三）未能提交生效法律文書或者公證文書的繼承、受遺贈的轉(zhuǎn)移登記二十個工作日；

（四）其他不動產(chǎn)登記五個工作日。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)實地查看、調(diào)查、征求意見、公告的時間不計入辦理時限。

第四十六條【送達】不動產(chǎn)登記證書直接送達當事人。經(jīng)當事人同意，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以采用郵寄、電子郵件等方式送達不動產(chǎn)登記證書或者其他文書。無法直接送達或通過郵寄、電子郵件等方式送達的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以在其門戶網(wǎng)站進行公告。自發(fā)出公告之日起，經(jīng)過六十日，即視為送達。

?

第四章 不動產(chǎn)權利登記與其它登記

第一節(jié) 一般規(guī)定

第四十七條【登記類型】不動產(chǎn)登記包括首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、預告登記、異議登記和查封登記等。

第四十八條【首次登記】不動產(chǎn)首次登記，是指不動產(chǎn)權利第一次登記。

未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記，但法律、行政法規(guī)以及本條例另有規(guī)定的除外。

第四十九條【變更登記】具有下列情形之一的，申請人可以向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理不動產(chǎn)變更登記：

（一）權利人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發(fā)生變更的；

（二）不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、用途、面積等自然狀況變更的；

（三）不動產(chǎn)權利期限、來源等狀況發(fā)生變化的；

（四）同一權利人經(jīng)批準分割或者合并不動產(chǎn)的；

（五）按份共有轉(zhuǎn)為共同共有或者共同共有轉(zhuǎn)為按份共有的；

（六）地役權利用目的、方法、內(nèi)容等發(fā)生變化的；

（七）抵押擔保的范圍、主債權數(shù)額、債務履行期限、抵押權順位發(fā)生變化的；

（八）最高額抵押擔保的債權范圍、最高債權額、債權確定期間等發(fā)生變化或者被擔保的債權數(shù)額確定的；

（九）居住權的期限、條件及要求等發(fā)生改變；

（十）其他不涉及不動產(chǎn)權利轉(zhuǎn)移的變更情形。

共有不動產(chǎn)的共有人因前款第一項所列事項發(fā)生變化的，可由發(fā)生變更的共有人單獨申請變更登記；共有的不動產(chǎn)因前款第二項所列事項發(fā)生變化的，可以由共有人其中一人申請變更登記。

第五十條【轉(zhuǎn)移登記】具有下列情形之一的，申請人可以向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記：

（一）買賣、互換、贈與不動產(chǎn)的；

（二）以不動產(chǎn)抵債的；

（三）以不動產(chǎn)作價出資（入股）或者合作開發(fā)并以產(chǎn)權分成的；

（四）法人或者非法人組織因收購、合并、分立等導致不動產(chǎn)權利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（五）不動產(chǎn)分割、合并導致不動產(chǎn)權利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（六）繼承、受遺贈不動產(chǎn)的；

（七）共有人增加或者減少以及共有不動產(chǎn)份額發(fā)生變化的；

（八）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產(chǎn)權利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（九）住房建設部門收回或回購政策性住房的；

（十）因主債權轉(zhuǎn)移導致不動產(chǎn)抵押權轉(zhuǎn)移的；

（十一）因需役地不動產(chǎn)權利轉(zhuǎn)移導致地役權轉(zhuǎn)移的；

（十二）其他涉及不動產(chǎn)權利轉(zhuǎn)移的情形。

第五十一條【法定繼承轉(zhuǎn)移登記】因法定繼承取得不動產(chǎn)申請轉(zhuǎn)移登記的，當事人應當提交死亡證明材料、全部法定繼承人關于不動產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書。

第五十二條【遺囑、受遺贈轉(zhuǎn)移登記】因遺囑繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)申請轉(zhuǎn)移登記的，當事人應當提交死亡證明材料、遺囑或者遺贈撫養(yǎng)協(xié)議以及當事人關于遺囑、遺贈撫養(yǎng)協(xié)議真實性的承諾等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書。

第五十三條【告知承諾制】在繼承、受遺贈轉(zhuǎn)移登記中，申請人確實難以獲取死亡證明、親屬關系證明等材料，可以由申請人書面承諾代替，具體辦法由主管部門另行制定。

通過告知承諾制辦理轉(zhuǎn)移登記的不動產(chǎn)，在轉(zhuǎn)移登記辦理后一年內(nèi)不得再辦理轉(zhuǎn)移登記。

第五十四條【登記機構(gòu)調(diào)查責任】不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法對繼承、受遺贈的相關材料、事實進行查驗、實地查看或者調(diào)查。登記機構(gòu)認為不動產(chǎn)分配協(xié)議或者遺囑、遺贈撫養(yǎng)協(xié)議真實性存疑的，可以要求遺產(chǎn)管理人、親屬關系材料中的全部或者部分法定繼承人到場接受詢問，相關當事人應當予以配合。

第五十五條【第三方服務】申請人在辦理繼承、受遺贈轉(zhuǎn)移登記時，可以委托公證機構(gòu)或具有遺產(chǎn)管理人資質(zhì)的律師為登記所涉及的法律事實進行調(diào)查或者核實。公證機構(gòu)或律師事務所應當勤勉盡責，對其所認定的法律事實的真實性、準確性、完整性負責，并出具公證文書或法律意見書。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以將公證機構(gòu)或律師事務所出具的公證文書或法律意見書作為登記審查依據(jù)。

第五十六條【繼承轉(zhuǎn)移登記公告】不動產(chǎn)登記機構(gòu)在受理后，可以在其門戶網(wǎng)站對當事人提交的死亡證明材料、遺屬或全部法定繼承人關于不動產(chǎn)分配的協(xié)議以及申請事項等進行公告，公告時間不少于三個月。公告期滿無異議或異議不成立的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)及時記載于不動產(chǎn)登記簿。

第五十七條【注銷登記】具有下列情形之一的，申請人可以向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理不動產(chǎn)注銷登記：

（一）不動產(chǎn)滅失的；

（二）權利人放棄不動產(chǎn)權利的；?

（三）不動產(chǎn)權利被依法沒收、征收或收回的；

（四）人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產(chǎn)權利消滅的；

（五）不動產(chǎn)權利期限屆滿而消滅的；

（六）其他不動產(chǎn)權利注銷情形。

不動產(chǎn)已經(jīng)辦理抵押權登記、居住權登記、地役權登記、預告登記的，所有權人、使用權人因放棄權利申請注銷登記的，所有權人、使用權人應當與抵押權人、居住權人、地役權人、預告登記權利人共同申請，或提供經(jīng)公證的抵押權人、居住權人、地役權人、預告登記權利人同意的材料。

不動產(chǎn)存在查封登記或者異議登記的，權利人不得以放棄權利為由申請注銷登記。

第二節(jié) 所有權、用益物權的登記

第五十八條【一體登記】依法取得國有建設用地使用權、海域使用權的，可以單獨申請國有建設用地使用權、海域使用權的首次登記。

建筑物、構(gòu)筑物、林木等定著物應當與其所依附的土地、海域一并登記，保持權利主體一致。

第五十九條【建設用地使用權首次登記】申請國有建設用地使用權首次登記，應當提交下列材料：

（一） 劃撥決定書、建設用地使用權出讓合同、租賃合同、作價出資（入股）等土地權屬來源材料；?

（二）宗地界址、空間界限、面積等權籍調(diào)查材料；

（三）依法繳納土地出讓價款、土地租金、土地閑置費等繳清憑證。

（四）依法繳納相關稅費的繳清憑證。

第六十條【房屋所有權首次登記】申請國有建設用地使用權房屋所有權首次登記的，應當提交下列材料：

（一）不動產(chǎn)權屬證書或者土地權屬來源材料；

（二）建設工程符合規(guī)劃的材料；?

（三）房屋已經(jīng)竣工的證明材料；

（四）經(jīng)審核確認的不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；

（五）依法繳納土地出讓價款、土地租金、相關稅費等繳納憑證。

第六十一條【土地權屬來源資料不全】在處理不動產(chǎn)登記歷史遺留問題過程中，因土地管理政策調(diào)整、檔案材料不全等歷史原因確實無法取得土地權屬來源資料或土地權屬來源資料不齊全的，主管部門或其派出機構(gòu)可以在不動產(chǎn)所在地公告三十日，公告無爭議或爭議不成立的，出具土地權屬來源相關證明文件，視為土地權屬來源資料。

第六十二條【無法取得房屋已經(jīng)竣工的證明材料】在處理不動產(chǎn)登記歷史遺留問題過程中，因建設工程的建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位滅失或者不配合導致無法辦理竣工備案手續(xù)的，在取得住房建設部門備案的房屋質(zhì)量安全鑒定合格文件以及消防驗收備案文件后，可以視為房屋已經(jīng)竣工的證明材料。

第六十三條【留白登記】國有建設用地劃撥決定書、出讓合同中明確的或者有關部門認定的公共配套設施、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房等，接收單位明確的，在辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記時，可以直接將公共配套設施、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房等登記在接收單位名下。接收單位不明確的，在辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記時，應當在不動產(chǎn)登記簿中予以注明。接收單位申請首次登記的，向其頒發(fā)不動產(chǎn)權屬證書。

第六十四條【業(yè)主共有部分登記】不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理房屋所有權首次登記時，應當依申請將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房及其占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并登記為業(yè)主共有，并在不動產(chǎn)登記簿上予以記載。

第六十五條【房屋所有權變更登記】申請國有建設用地使用權及房屋所有權變更登記的，應當提交下列材料：

（一）不動產(chǎn)權屬證書；

（二）法定登記事項發(fā)生變更的證明材料；

（三）變更事項依法需要完善用地手續(xù)的，提交完善用地手續(xù)的證明材料。

不動產(chǎn)界址、空間界限、面積發(fā)生變化需要有關部門批準或驗收的，除提交經(jīng)審核確認的不動產(chǎn)界址、空間界限、面積變更材料外，還要提供有關部門批準或者驗收文件。

同一權利人分割或者合并不動產(chǎn)的，還要提交主管部門分割或者合并的批準文件。

第六十六條【房屋所有權轉(zhuǎn)移登記】申請國有建設用地使用權及房屋所有權轉(zhuǎn)移登記的，應當提交下列材料：

（一）不動產(chǎn)權屬證書；

（二）不動產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)移的證明材料；

（三）轉(zhuǎn)移事項依法需要人民政府或者相關主管部門批準的，提交人民政府或者相關主管部門的批準文件；

（四）依法需要繳納土地出讓價款、土地租金、相關稅費等的，提交繳納憑證；

（五）申請轉(zhuǎn)移的不動產(chǎn)存在異議登記的，提交受讓方已知悉存在異議登記的證明材料。

辦理轉(zhuǎn)移的不動產(chǎn)涉及界址、空間界限、面積發(fā)生變化的，應當一并辦理變更登記。

第六十七條【綠本強制過戶】土地權屬來源文件或者不動產(chǎn)登記簿中對房地產(chǎn)權利進行限制的不動產(chǎn)可以根據(jù)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書辦理轉(zhuǎn)移登記。轉(zhuǎn)移后不改變其原有權利限制，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第六十八條【開發(fā)建設主體滅失】建設項目開發(fā)建設主體滅失且尚未辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記的，首次登記和轉(zhuǎn)移登記可一并辦理。

第六十九條【房屋所有權注銷登記材料】申請國有建設用地使用權及房屋所有權注銷登記，應當提交下列材料：

（一）不動產(chǎn)權屬證書；?

（二）發(fā)生消滅的證明材料；

（三）權利人放棄不動產(chǎn)權利，其不動產(chǎn)權利上設有抵押權、地役權、居住權或已經(jīng)辦理預告登記、查封登記的，需提交抵押權人、地役權人、居住權人、預告登記權利人、查封機關同意注銷的書面材料。

自然人委托承擔土地整備、舊住宅區(qū)改造等具體實施工作的事業(yè)單位或國有企業(yè)辦理注銷登記或變更登記的，可以由委托代理人持區(qū)更新整備部門見證的授權委托書辦理登記。

第七十條【歷史遺留房屋登記內(nèi)容】在處理不動產(chǎn)登記歷史遺留問題過程中，可以結(jié)合實際情況對不動產(chǎn)登記簿的非必要事項進行缺省記載；在辦理建筑物區(qū)分所有權登記的，不動產(chǎn)登記簿可以僅記載專有建筑面積，不記載分攤建筑面積。

第七十一條【交叉登記】按照或者參照《關于房地產(chǎn)登記發(fā)證若干問題的規(guī)定》（深規(guī)土[1995]342）等規(guī)定，未辦理建設用地及房屋所有權首次登記，但已經(jīng)為部分房屋辦理轉(zhuǎn)移登記的，在具備辦理首次登記的條件下，應當補辦首次登記。不滿足首次登記條件且權屬關系清晰的，可以繼續(xù)為同宗地內(nèi)剩余房屋辦理不動產(chǎn)登記。

第七十二條【海域使用權換證】依法取得海域使用權的圍填海項目，項目竣工驗收后，海域使用權人可以憑海域使用權屬證書、海域使用權出讓合同（含批準文件）、項目竣工海域使用驗收合格文件等材料，向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理國有建設用地使用權登記，按照批準圍填海時確定的使用功能辦理國有建設用地使用權屬證書并同時注銷海域使用權證。

第七十三條【參照適用】海域使用權、無居民海島使用權登記參照國有建設用地使用權有關規(guī)定辦理。

海域使用權及建筑物、構(gòu)筑物所有權登記參照國有建設用地使用權及房屋所有權登記有關規(guī)定辦理。

第七十四條【居住權】已登記的具有住宅功能房屋可以依法設立居住權。

一個不動產(chǎn)單元設立一個居住權。

第七十五條【居住權申請材料】房屋所有權人采用書面形式訂立居住權合同或者以遺囑方式設立居住權的，應當持居住權合同或者遺囑材料申請居住權首次登記。

申請居住權登記的房屋已設立抵押權登記的，房屋所有權人應當通知抵押權人。

申請居住權登記的房屋已被查封、已設立轉(zhuǎn)移預告登記或者設立居住權可能損害已存在權利人利益的，不予登記居住權。

第七十六條【居住權變更登記】因當事人姓名或者名稱發(fā)生變化、居住條件和要求、居住權期限變化的，當事人持變更的居住權合同或遺囑申請辦理居住權變更登記。

當事人申請居住權轉(zhuǎn)移登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不予受理。

第七十七條【居住權注銷登記】因居住權人死亡或者居住權期限屆滿的，房屋所有權人可以單方申請居住權注銷登記。

第七十八條【地役權適用范圍】當事人因下列情形按照約定或者法律規(guī)定設定地役權后，可以持需役地和供役地的不動產(chǎn)權屬證書、地役權合同以及其他必要文件，申請辦理地役權首次登記：

（一）因用水、排水、通行利用他人不動產(chǎn)的；

（二）因布設電線、電纜、水管、輸油管線、暖氣和燃氣管等管線或管廊而利用他人不動產(chǎn)的；

（三）因布設充電樁、無線通訊基站、供電設施等附屬設施而利用他人不動產(chǎn)的；

（四）因設置橋梁、地鐵出入口、風井等構(gòu)筑物、附著物而利用他人不動產(chǎn)的；

（五）因通風、采光、保持視野等限制他人不動產(chǎn)利用的；

（六）其他為提高自己不動產(chǎn)效益，按照約定利用他人不動產(chǎn)的情形。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理地役權登記，應當將登記事項分別記載于需役地和供役地登記簿。本條第一款第（二）、（三）項所述的管線、附屬設施的控制設備所在的土地、建筑物、構(gòu)筑物，可以作為需役地登記。

第七十九條【地役權轉(zhuǎn)移登記】申請需役地轉(zhuǎn)移登記或者需役地分割轉(zhuǎn)讓部分涉及已登記的地役權，應當一并申請地役權轉(zhuǎn)移登記，但當事人另有約定的除外。當事人拒絕一并申請地役權轉(zhuǎn)移登記的，應當出具書面材料，不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理轉(zhuǎn)移登記時，應當同時辦理地役權注銷登記。申請供役地轉(zhuǎn)移登記或者供役地分割轉(zhuǎn)讓部分涉及已登記的地役權，當事人應當一并申請地役權變更登記。

單獨申請地役權轉(zhuǎn)讓、抵押的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不予受理。

第三節(jié) 抵押權登記?

第八十條【抵押權首次登記】申請不動產(chǎn)抵押權首次登記的，應當提交下列材料：

（一）不動產(chǎn)權屬證書；?

（二）抵押合同；

（三）在建建筑物抵押的，還應當提交建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證，但法律法規(guī)另有規(guī)定的除外；

（四）預購商品房抵押預告登記轉(zhuǎn)為商品房抵押權首次登記的，應當提交預告登記證明；

（五）關于主合同已經(jīng)生效并且合法有效的承諾。

第八十一條【抵押權登記順序】同一不動產(chǎn)上設立多個抵押權的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當按照受理時間的先后順序依次辦理登記，并記載于不動產(chǎn)登記簿。當事人對抵押權順位另有約定且征得有利害關系的其他抵押權人同意的，從其約定辦理抵押權登記。

第八十二條【抵押權變更登記】抵押人、抵押權人的姓名或者名稱變化、擔保范圍、被擔保主債權的種類及數(shù)額、最高債權額、債權確定期間、債務履行期限、抵押權順位變更的，可以申請抵押權變更登記。

變更事項對其他抵押權人產(chǎn)生不利影響的，應當取得其他抵押權人書面同意文件或與受影響的其他抵押權人一并申請抵押權變更登記。?

抵押物轉(zhuǎn)移的，應當與抵押物轉(zhuǎn)移登記一并辦理抵押權變更登記。

第八十三條【最高額抵押權轉(zhuǎn)讓登記類型】債權人轉(zhuǎn)讓部分債權，當事人約定最高額抵押權隨同部分債權的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移的，應當分別申請下列登記：

（一）當事人約定原抵押權人與受讓人共同享有最高額抵押權的，應當申請最高額抵押權轉(zhuǎn)移登記；

（二）當事人約定受讓人享有一般抵押權、原抵押權人就扣減已轉(zhuǎn)移的債權數(shù)額后繼續(xù)享有最高額抵押權的，應當申請最高額抵押權變更登記以及一般抵押權轉(zhuǎn)移登記；

（三）當事人約定原抵押權人不再享有最高額抵押權的，應當一并申請最高額抵押權確定登記以及一般抵押權轉(zhuǎn)移登記。

最高額抵押權擔保的債權確定前，債權人轉(zhuǎn)讓部分債權的,除登記簿記載的當事人約定外，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不得辦理最高額抵押權轉(zhuǎn)移登記。

第八十四條【在建建筑物抵押權】在建建筑物抵押的，抵押財產(chǎn)不包括已經(jīng)辦理預告登記的預購商品房和已經(jīng)辦理預售備案的商品房。

在建建筑物竣工，辦理建筑物所有權首次登記時，當事人應當申請將在建建筑物抵押權登記轉(zhuǎn)為建筑物抵押權登記。

第四節(jié) 更正登記

第八十五條【依申請更正情形】不動產(chǎn)權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項有錯誤，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載確有錯誤的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當予以更正，但更正事項對錯誤登記之后因不動產(chǎn)權利處分、設定抵押權等發(fā)生的其他登記產(chǎn)生實質(zhì)性不利影響的除外。

第八十六條【更正登記申請材料】申請更正登記的，應當提交下列材料：

（一）證明登記事項真實準確狀況的材料；

（二）利害關系人申請更正登記的，還應當提交證明利害關系材料；

（三）權利人申請更正的內(nèi)容涉及不動產(chǎn)權屬證書記載事項的，還應當提交不動產(chǎn)權屬證書。

第八十七條【依職權更正登記】不動產(chǎn)登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)登記簿記載事項錯誤的，應當予以更正，但更正事項對錯誤登記之后發(fā)生的其他登記產(chǎn)生不利影響的除外。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)更正登記后應當書面通知權利人。

第八十八條【撤銷登記】有下列情形之一且尚不具備更正登記條件的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以撤銷全部或部分登記事項，但撤銷事項對錯誤登記之后發(fā)生的其他登記產(chǎn)生不利影響的除外：

（一）有證據(jù)證明當事人在申請登記時隱瞞真實情況或者偽造有關證件、文件的；

（二）登記原因證明文件被依法認定無效或者被撤銷的。?

前款所列情形除善意取得外，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當在登記簿中記載撤銷登記事項。

撤銷事項具備不動產(chǎn)登記條件后，可以依照本條例辦理相應登記。

第八十九條【撤銷登記程序】不動產(chǎn)登記機構(gòu)在撤銷登記前，應當書面告知權利人享有陳述、申辯、申請聽證的權利，權利人應當在收到通知后五個工作日內(nèi)向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提交陳述、申辯意見，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當聽取權利人的陳述、申辯意見。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)作出撤銷登記的決定應當送達當事人，并書面告知權利人依法享有申請行政復議或者提起行政訴訟的權利。

第五節(jié) 異議登記

第九十條【異議登記適用情形】利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的權利歸屬錯誤申請異議登記的，應當提交下列材料：

（一） 對登記的不動產(chǎn)權利有利害關系的證明材料；

（二）不動產(chǎn)登記簿記載的權利歸屬錯誤的證明材料。

第九十一條【登記機構(gòu)處理】不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理異議登記申請的，應當將異議事項記載于不動產(chǎn)登記簿，并向申請人出具異議已登記的證明。

第九十二條【異議登記效力】異議登記申請人應當在異議登記之日起十五日內(nèi)，向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提交人民法院受理通知書、仲裁委員會受理通知書等提起訴訟、申請仲裁的證明材料，逾期不提交的，異議登記自動失效。異議登記生效期間，不動產(chǎn)登記簿記載的權利人申請注銷異議登記的，應當提交相應人民法院或者仲裁機構(gòu)證明異議不成立的生效法律文書。

異議登記失效后，申請人就相同事項和理由再次申請異議登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不予受理。

異議登記期間，不動產(chǎn)登記簿上記載的權利人以及第三人因處分權利申請登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當書面告知申請人該權利已經(jīng)存在異議登記的有關事項。申請人提供知悉異議登記存在的書面材料要求繼續(xù)辦理的，登記機構(gòu)應當予以辦理，并將異議登記事項繼續(xù)記載于登記簿。

第六節(jié) 預告登記

第九十三條【預告登記適用情形】有下列情形之一的，當事人可以按照約定申請不動產(chǎn)預告登記：

（一）商品房等不動產(chǎn)預售的；

（二）不動產(chǎn)買賣、抵押的；

（三）以預購商品房設定抵押權的；

（四）因城市更新、土地整備安置補償?shù)模?/span>

（五）因政府主導的舊住宅區(qū)改造安置補償?shù)模?/span>

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

預告登記生效期間，權利人處分該不動產(chǎn)權利申請登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當不予辦理，預告登記權利人書面同意的除外。預告登記權利人書面同意處分不動產(chǎn)權利的，預告登記自動失效。

當事人可以約定預告登記期限。預告登記期限屆滿的，預告登記自動失效。

預告登記后，債權未消滅且自能夠進行相應的不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)，當事人申請不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當按照預告登記事項辦理相應的登記。

第九十四條【預購商品房預告登記】商品房預售人應當自預售商品房買賣合同備案后十日內(nèi)申請辦理預購商品房的預告登記。

申請預購商品房預告登記的，應當提交下列材料：

（一）已備案的商品房預售合同；?

（二）預購人單方申請預購商品房預告登記，預售人與預購人在商品房預售合同中對預告登記附有條件和期限的，預購人應當提交相應材料。

申請預告登記的預購商品房已經(jīng)辦理在建建筑物抵押權首次登記的，當事人應當一并申請在建建筑物抵押權注銷登記和預購商品房預告登記。

第九十五條【預購商品房抵押權預告登記】申請預購商品房抵押權預告登記的，應當提交下列材料：

（一）已辦理預購商品房預告登記的證明材料；?

（二）抵押合同；

（三）當事人關于預告登記的約定；

預購商品房辦理房屋所有權首次登記后，當事人應當申請將預購商品房抵押預告登記轉(zhuǎn)為商品房抵押權首次登記。

第九十六條【城市更新等預告登記】申請城市更新、土地整備、舊住宅區(qū)改造所涉不動產(chǎn)預告登記的，應當提交下列材料：

（一）經(jīng)備案的搬遷安置補償協(xié)議；

（二）當事人關于預告登記的約定。

第七節(jié) 查封登記

第九十七條【人民法院查封登記】人民法院要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理查封登記或者注銷查封登記的，應當提交協(xié)助執(zhí)行通知書。法院工作人員送達的，還應當提交工作證明。

第九十八條【輪候查封登記】兩個以上人民法院查封同一不動產(chǎn)的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當為先送達協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理查封登記，對后送達協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理輪候查封登記。查封登記失效的，排列在先的輪候查封自動轉(zhuǎn)為查封，查封期限自輪候查封轉(zhuǎn)為查封時起算。

輪候查封登記的順序按照人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書送達不動產(chǎn)登記機構(gòu)的時間先后進行排列。

第九十九條【注銷查封登記、查封登記失效】查封期間，人民法院解除查封的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當及時根據(jù)人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書注銷查封登記。

不動產(chǎn)查封期限屆滿，人民法院未續(xù)封的，查封登記失效。

第一百條【查封登記網(wǎng)上辦理】建立健全不動產(chǎn)查封信息聯(lián)動平臺，實現(xiàn)人民法院網(wǎng)上查封、網(wǎng)上解封。

第一百零一條【參照辦理】人民法院辦理預查封登記或者注銷預查封登記的，參照本節(jié)規(guī)定辦理。

監(jiān)察委員會、人民檢察院、公安機關等其他國家機關要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理查封登記或者注銷查封登記的，參照本節(jié)規(guī)定辦理。

?

第五章 不動產(chǎn)登記資料管理和利用

第一百零二條【不動產(chǎn)登記資料】不動產(chǎn)登記資料由不動產(chǎn)登記機構(gòu)保存和管理，不動產(chǎn)登記資料包括：

（一）不動產(chǎn)登記簿等不動產(chǎn)登記結(jié)果；?

（二）不動產(chǎn)登記申請書、申請人身份證明、不動產(chǎn)權屬來源、登記原因、不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料原始資料；

（三）不動產(chǎn)登記機構(gòu)審核材料。?

不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當建立不動產(chǎn)登記資料管理制度以及信息安全保密制度，建設符合不動產(chǎn)登記資料安全保護標準的不動產(chǎn)登記資料存放場所。?

第一百零三條【公開查詢】自然人、法人、非法人組織可以憑身份證明查詢不動產(chǎn)登記簿記載的下列信息：

（一）不動產(chǎn)的自然狀況；

（二）不動產(chǎn)是否存在抵押權登記、預告登記或者異議登記情形；

（三）不動產(chǎn)是否存在查封登記或者其他限制處分的情形。

第一百零四條【權利人查詢】不動產(chǎn)登記簿上記載的權利人可以持查詢申請書、身份證明等材料查詢本人的不動產(chǎn)登記結(jié)果和不動產(chǎn)登記原始資料。

第一百零五條【繼承人、受遺贈人查詢】繼承人、受遺贈人可以查詢被繼承人不動產(chǎn)登記結(jié)果和不動產(chǎn)登記原始資料。

第一百零六條【夫妻查詢】夫妻一方可以持申請書、身份證明和結(jié)婚證明材料查詢配偶不動產(chǎn)登記結(jié)果。

第一百零七條【有權主體查詢】清算組、破產(chǎn)管理人、財產(chǎn)代管人、監(jiān)護人、遺產(chǎn)管理人等依法有權管理和處分不動產(chǎn)權利的主體，可以持申請書、身份證明和有權管理和處分不動產(chǎn)的證明材料申請查詢相關不動產(chǎn)登記結(jié)果和不動產(chǎn)登記原始資料。

第一百零八條【利害關系人查詢】因不動產(chǎn)存在相關民事糾紛的利害關系人可以持申請書、身份證明以及利害關系證明材料查詢與民事糾紛有利害關系的不動產(chǎn)登記結(jié)果。

委托律師處理該糾紛的，受托律師可以持律師執(zhí)業(yè)證書以及律師事務所出具的委托處理不動產(chǎn)民事糾紛證明查詢與糾紛有利害關系的不動產(chǎn)登記結(jié)果。

第一百零九條【潛在利害關系人核驗】擬買賣、互換、贈與、租賃、抵押不動產(chǎn)的利害關系人可以持申請書、身份證明以及擬核驗的不動產(chǎn)登記結(jié)果申請核驗所提供的被查詢不動產(chǎn)登記結(jié)果與登記簿的記載是否一致。

第一百一十條【查詢索引方式】除法律、行政法規(guī)以及本條例規(guī)定另有規(guī)定外，任何人不得以被查詢?nèi)说男彰蛘呙Q、公民身份證號碼或者統(tǒng)一社會信用代碼等特定主體身份信息索引查詢不動產(chǎn)登記資料。

第一百一十一條【審查結(jié)果】具有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不予查詢，并出具不予查詢通知書：

（一）申請查詢的不動產(chǎn)不屬于不動產(chǎn)登記機構(gòu)管轄范圍的；

（二）查詢?nèi)颂峤坏纳暾埐牧喜环弦?guī)定的；

（三）申請查詢主體或者查詢事項不符合規(guī)定的；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

?

第六章 法律責任

第一百一十二條【當事人民事責任】當事人提供虛假材料申請登記或者隱瞞事實騙取不動產(chǎn)登記，給他人造成損失的，應當承擔民事賠償責任。