關(guān)于《深圳市城市更新項(xiàng)目搬遷償協(xié)議示范文本（征求意見稿）》的評(píng)析及完善建議

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? ?2021年11月8日，深圳市規(guī)劃和自然資源局在官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于公開征求意見的通告》（以下簡(jiǎn)稱“城市更新搬遷補(bǔ)償協(xié)議征求意見稿”）向社會(huì)公開征求意見。針對(duì)城市更新搬遷補(bǔ)償協(xié)議征求意見稿的主要內(nèi)容，筆者嘗試進(jìn)行評(píng)析解讀并提出相應(yīng)修改完善建議。鑒于個(gè)人認(rèn)識(shí)局限性，可能存在理解錯(cuò)漏，歡迎批評(píng)指正。

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一、城市更新搬遷補(bǔ)償協(xié)議征求意見稿出臺(tái)的背景

? ?《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》（下稱“更新條例”）明確要求市城市更新相關(guān)政府部門應(yīng)當(dāng)制定并發(fā)布搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本。因此，城市更新搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本必將出臺(tái)，市規(guī)劃和自然資源局本次發(fā)布征求意見稿乃是依法履職。更新條例中對(duì)于城市更新搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本的主要內(nèi)容做出了規(guī)定，具體應(yīng)包括協(xié)議生效時(shí)間、生效條件、搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方式、協(xié)議有效期、權(quán)利義務(wù)、預(yù)告登記約定、不得加改擴(kuò)建、違約責(zé)任等內(nèi)容，在深圳市規(guī)劃和自然資源局此次發(fā)布城市更新搬遷補(bǔ)償協(xié)議征求意見稿中亦得到了落實(shí)。此外，深圳城市更新實(shí)踐已歷經(jīng)十幾年，市場(chǎng)相對(duì)成熟；城市更新職能部門也積淀了相對(duì)完整、豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，構(gòu)建了相對(duì)完善的城市更新項(xiàng)目管控體系。此時(shí)推出城市更新搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本既是順應(yīng)市場(chǎng)的需求，也是滿足政府更好地規(guī)范管理城市更新的需要。

? ?事實(shí)上，在深圳城市更新實(shí)踐中，發(fā)布城市更新搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本并非首次。2018年，深圳市龍崗區(qū)城市更新局制作并發(fā)布了《龍崗區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案編制指引》，其中便將《房屋搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議(范本)》作為指引附件進(jìn)行了發(fā)布。雖然市規(guī)劃和自然資源局的城市更新搬遷補(bǔ)償協(xié)議征求意見稿相對(duì)龍崗區(qū)城市更新局的《房屋搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議(范本)》更為完善，但后者也為前者的出臺(tái)進(jìn)行了較好的鋪墊。

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二、城市更新搬遷補(bǔ)償協(xié)議征求意見稿的重點(diǎn)條款評(píng)析及完善建議

（一）物業(yè)權(quán)利人身份確認(rèn)條款：

? ?無(wú)論是龍崗區(qū)城市更新局在《龍崗區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案編制指引》附件《房屋搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議(范本)》，還是深圳目前各個(gè)項(xiàng)目實(shí)際使用的城市更新搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議的諸多版本，基本上沒有單獨(dú)關(guān)于物業(yè)權(quán)利人身份確認(rèn)這個(gè)條款約定內(nèi)容。乍看之下，市規(guī)劃自然資源局在城市更新搬遷補(bǔ)償協(xié)議征求意見稿中加入物業(yè)權(quán)利人身份確認(rèn)條款顯得有些突然，畢竟示范文本將會(huì)對(duì)于城市更新項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償協(xié)議的簽訂產(chǎn)生重大影響。實(shí)際上，筆者認(rèn)為在城市更新搬遷補(bǔ)償協(xié)議征求意見稿中加入物業(yè)權(quán)利人身份確認(rèn)條款卻又是意料之中，實(shí)屬必然。

? ?2021年3月生效的更新條例明文規(guī)定區(qū)城市更新部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)權(quán)利人更新意愿核實(shí)階段組織區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)、轄區(qū)街道辦事處和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位對(duì)歷史違建物業(yè)權(quán)利人進(jìn)行核實(shí)，由經(jīng)核實(shí)的物業(yè)權(quán)利人與市場(chǎng)主體簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議。緊接著，2021年9月，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于做好城市更新項(xiàng)目歷史遺留違法建筑物業(yè)權(quán)利人核實(shí)有關(guān)工作的通知》（深規(guī)劃資源〔2021〕508 號(hào)），進(jìn)一步明確各區(qū)開展歷史違建物業(yè)權(quán)利人核實(shí)工作，經(jīng)核實(shí)的歷史違建物業(yè)權(quán)利人原則上不得變更，并強(qiáng)調(diào)區(qū)城市更新和土地整備部門不得對(duì)市場(chǎng)主體與未經(jīng)核實(shí)確認(rèn)的物業(yè)權(quán)利人簽訂的搬遷補(bǔ)償協(xié)議進(jìn)行備案。因此，無(wú)論城市更新搬遷補(bǔ)償協(xié)議征求意見稿中是否加入物業(yè)權(quán)利人身份確認(rèn)條款，但在以后的城市更新項(xiàng)目中均需要對(duì)物業(yè)權(quán)利人身份進(jìn)行確認(rèn)，對(duì)于歷史違建物業(yè)權(quán)利人則更是如此。這也代表了城市更新主管部門對(duì)于拆除重建城市更新項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償將進(jìn)行更為嚴(yán)格的監(jiān)管，做到依法有據(jù)確權(quán)，打擊不法行為。

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（二）產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償條款：

? ?城市更新搬遷補(bǔ)償協(xié)議征求意見稿第四條產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)條款，約定對(duì)于已登記的商品性質(zhì)住宅物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，按照套內(nèi)面積不少于1：1的比例進(jìn)行補(bǔ)償；對(duì)于政策性住房原則上采取產(chǎn)權(quán)置換方式，補(bǔ)償與被拆除住房產(chǎn)權(quán)限制條件相同的住房。這些約定實(shí)際上是對(duì)于更新條例第三十四條的回應(yīng)和落實(shí)。換言之，無(wú)論是更新條例，還是城市更新搬遷補(bǔ)償協(xié)議征求意見稿，對(duì)于城市更新項(xiàng)目有證物業(yè)和政策性住房此類權(quán)屬較為清晰的被搬遷物業(yè)在產(chǎn)權(quán)置換標(biāo)準(zhǔn)、條件等，進(jìn)行了底線限定和搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的引導(dǎo)。

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（三）預(yù)告登記條款：

? ?《民法典》第二百二十一條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》對(duì)于可以申請(qǐng)預(yù)告登記的情形也做了具體細(xì)化約定。城市更新搬遷補(bǔ)償協(xié)議征求意見稿增加預(yù)告登記條款，在相應(yīng)示范文本中尚屬首例。這在深圳各城市更新項(xiàng)目實(shí)際使用的城市更新搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議版本中幾乎不存在，甚至在《商品房買賣合同（示范文本）》中亦無(wú)此約定內(nèi)容。預(yù)告登記的設(shè)立并非是法律法規(guī)的強(qiáng)制性的要求，而是經(jīng)雙方協(xié)商一致可按照約定內(nèi)容向不動(dòng)產(chǎn)登記管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理的情形。筆者認(rèn)為在城市更新搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本中增加該等約定，有利于維護(hù)被搬遷物業(yè)權(quán)利人的權(quán)利，有利于防止一房多賣等情形出現(xiàn)，也有利于限制被搬遷物業(yè)的不合法交易，整體上有利于充分保障被搬遷物業(yè)權(quán)利物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，也促進(jìn)城市更新項(xiàng)目的有序進(jìn)行。

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（四）建議增加關(guān)于前期物業(yè)管理約定的條款：

? ?城市更新搬遷補(bǔ)償協(xié)議從性質(zhì)而言，究竟是涉及到債權(quán)內(nèi)容的約定，還是關(guān)于物權(quán)內(nèi)容的約定；被搬遷物業(yè)權(quán)利人基于城市更新搬遷補(bǔ)償協(xié)議對(duì)于置換回遷房屋享有的是“債權(quán)”“物權(quán)期待權(quán)”，還是“物權(quán)”或“準(zhǔn)物權(quán)”仍存有不少爭(zhēng)議。但是城市更新搬遷補(bǔ)償協(xié)議的簽訂和履行，從效果而言將會(huì)導(dǎo)致被搬遷物業(yè)物權(quán)的消滅，以及置換回遷房屋新的物權(quán)產(chǎn)生，則不存在爭(zhēng)議。因此，在城市更新搬遷補(bǔ)償協(xié)議征求意見稿中，筆者建議增加關(guān)于前期物業(yè)管理的約定，從而有利于回遷物業(yè)交付后被搬遷物業(yè)權(quán)利人順利入伙及正常居住。

? ?具體可在第六章最后增一條關(guān)于前期物業(yè)管理的約定，增加如下具體約定內(nèi)容：“第二十三條 前期物業(yè)管理 乙方同意由甲方依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理，遵守臨時(shí)管理規(guī)約。業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)決定選聘或續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！?/span>

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（五）建議增加保密條款：

? ?市規(guī)劃自然資源局城市更新搬遷補(bǔ)償協(xié)議征求意見稿中沒有約定關(guān)于保密條款的內(nèi)容。無(wú)論是深圳城市更新項(xiàng)目中目前實(shí)際使用的城市更新搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議各版本，還是龍崗區(qū)城市更新局制作的《龍崗區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案編制指引》附件《房屋搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議(范本)》，均有關(guān)于保密條款的約定。市規(guī)劃和自然資源局此次沒有因循慣例令人頗感意外。雖然每個(gè)城市更新項(xiàng)目無(wú)論是被搬遷物業(yè)產(chǎn)權(quán)置換標(biāo)準(zhǔn)，還是裝修補(bǔ)償、過(guò)渡期安置補(bǔ)償補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)助等均有相對(duì)固定和統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)；但城市更新搬遷補(bǔ)償物業(yè)形態(tài)多樣、被搬遷物業(yè)權(quán)利人也各有不同，也較為復(fù)雜。即使補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是相對(duì)統(tǒng)一，補(bǔ)償相對(duì)公平，倘若城市更新搬遷補(bǔ)償協(xié)議各權(quán)利人在沒有保密約定情況均拿出各自補(bǔ)償情況進(jìn)行比對(duì)，基于“不患寡而患不均”的從眾心理也會(huì)催生攀比和比較，從而不利于城市更新搬遷補(bǔ)償工作的開展。更何況，在搬遷補(bǔ)償安置補(bǔ)償協(xié)商談判中，被搬遷物業(yè)權(quán)利人獲取的關(guān)于項(xiàng)目的部分信息也不宜公開。有鑒于此，在城市更新搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本中，增加保密條款的約定有其歷史沿慣性以及現(xiàn)實(shí)必要性。

? ?具體而言，筆者建議在“第七章 雙方的權(quán)利與義務(wù)” 章節(jié)增加一條“【保密約定】本協(xié)議的內(nèi)容及甲、乙雙方在洽商、簽訂及履行本協(xié)議過(guò)程中從對(duì)方所獲得的任何資料、文件、信息均為商業(yè)秘密，雙方均負(fù)有保密義務(wù)，除向政府相關(guān)部門提供必要的相關(guān)資料、文件、信息外，未經(jīng)對(duì)方事先書面同意，不得向任何第三方披露或以其它方式泄露?！?/span>

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三、結(jié)語(yǔ)

? ?城市更新項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本的制定是一個(gè)系統(tǒng)的工程。既涉及城市更新項(xiàng)目開發(fā)主體、被搬遷物業(yè)權(quán)利人等各方利益平衡，也涉及到城市更新各項(xiàng)政策規(guī)定、制度的貫徹落實(shí)。因此城市更新項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本的制定應(yīng)更多以全面性、兼容性、規(guī)范性為指導(dǎo)原則，為市場(chǎng)主體適用提供更多的可選擇性。如此也將有利于示范文本的推廣和應(yīng)用。市規(guī)劃自然資源局此次發(fā)布的城市更新搬遷補(bǔ)償協(xié)議征求意見稿共九個(gè)章節(jié)，三十二個(gè)條款內(nèi)容，以及四個(gè)附件內(nèi)容?？陀^而言，從內(nèi)容來(lái)說(shuō)在有些方面還是相對(duì)謹(jǐn)慎和局促的，對(duì)于諸如前期物業(yè)管理、保密條款等，筆者認(rèn)為有待于進(jìn)一步拋開束縛進(jìn)行相應(yīng)完善?？傮w而論，該征求意見稿無(wú)論是體例結(jié)構(gòu)，還是篇幅用語(yǔ)，都盡可能涵蓋更多的內(nèi)容，在表述上亦足夠克制和嚴(yán)謹(jǐn)，值得稱贊。此次發(fā)布的城市更新項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償協(xié)議制定示范文本，既是深圳作為城市更新發(fā)源地十幾年來(lái)積淀的豐富實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的充分展示，也是深圳市委市政府、城市更新職能管理部門進(jìn)一步規(guī)范、促進(jìn)城市更新有序發(fā)展的決心體現(xiàn)，在城市更新國(guó)家戰(zhàn)略的背景下也將對(duì)全國(guó)的城市更新搬遷補(bǔ)償工作產(chǎn)生積極的促進(jìn)和影響。我們期待該示范文本能夠不斷完善，并能夠在城市更新搬遷補(bǔ)償實(shí)務(wù)中發(fā)揮積極的引導(dǎo)作用。