簽訂城市更新搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議一般注意事項(xiàng)

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? ?在城市更新項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)中，從城市更新計(jì)劃意向征集、更新計(jì)劃立項(xiàng)、土地及建筑物信息核查、到專項(xiàng)規(guī)劃審批、項(xiàng)目實(shí)施主體確定，再到搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議談判及簽訂、被拆遷物業(yè)拆除、項(xiàng)目建設(shè)、回遷的整個(gè)流程，搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議談判及簽訂是城市更新項(xiàng)目中利益交織最為復(fù)雜、最為艱難的階段。正是因?yàn)槌鞘懈马?xiàng)目搬遷方與被搬遷方的利益在此過程中既對(duì)立又統(tǒng)一，所以無論是搬遷方還是被搬遷方對(duì)于搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容、以及相應(yīng)協(xié)議的簽訂均極為慎重。因此我們根據(jù)相關(guān)城市更新項(xiàng)目服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，梳理出城市更新項(xiàng)目搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議的主要內(nèi)容，并總結(jié)協(xié)議簽訂過程中需要注意的一般事項(xiàng)，供各位讀者參考。

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• 搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議的主要內(nèi)容

? ?城市更新自深圳源起，并已在深圳走過了十幾個(gè)年頭，城市更新項(xiàng)目的搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議也經(jīng)歷了從簡單、雜亂無章而逐漸向相對(duì)統(tǒng)一、規(guī)范化、模板化方向演進(jìn)的過程。有別于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，城市更新項(xiàng)目的搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議并非三方協(xié)議，而是搬遷方與被搬遷方兩方達(dá)成一致的雙邊約定。一般而言，搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議的主要內(nèi)容可以分為以下幾大板塊：

1.被搬遷物業(yè)的基本狀況

通常包含被拆遷物業(yè)的具體位置信息、權(quán)利人情況、經(jīng)測繪報(bào)告確定的產(chǎn)權(quán)面積等信息。

2.搬遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

補(bǔ)償方式主要包括貨幣補(bǔ)償、回遷物業(yè)補(bǔ)償以及前述兩種補(bǔ)償方式的結(jié)合等三種形式。關(guān)于貨幣補(bǔ)償，一般需關(guān)注相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用的項(xiàng)目、數(shù)額、標(biāo)準(zhǔn)、支付時(shí)點(diǎn)、支付期限等內(nèi)容。

3.被拆遷物業(yè)的交付及拆除

包含被拆遷物業(yè)清空騰退、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明文件原件的交付、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書注銷、被拆遷物業(yè)移交、對(duì)被拆遷物業(yè)在備案情況下進(jìn)行拆除等約定內(nèi)容。

4.權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任

包含搬遷人和被搬遷人雙方保證、享有及應(yīng)履行的各項(xiàng)權(quán)利義務(wù)條款內(nèi)容，以及在違反搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議相關(guān)義務(wù)情況下違約責(zé)任承擔(dān)等條款。

5.回遷物業(yè)的分配、交付

主要涉及回遷物業(yè)分配選房、回遷物業(yè)補(bǔ)償存在面積差異處理、回遷物業(yè)交付、辦證及質(zhì)量保修等內(nèi)容。

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• 簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議一般注意事項(xiàng)

1. 簽訂協(xié)議的主體是否是合法權(quán)利人

? ?簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議首先需要注意的問題是合法權(quán)利人的鎖定或者被拆遷物業(yè)的權(quán)屬核查問題。在簽署搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格審查被搬遷人的簽約主體資格，保證搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議的合法、有效性。

? ?一般情況下，審查權(quán)利人主體資格應(yīng)當(dāng)先審查是否是被拆遷物業(yè)權(quán)屬證書或權(quán)屬文件中記載的真實(shí)權(quán)利人；如沒有任何相關(guān)權(quán)屬證書的情況下則應(yīng)審查是否存在房屋轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)予等發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的文件；如沒有相應(yīng)權(quán)屬證明文件則審查是否具有輔助證明文件，是否經(jīng)有關(guān)權(quán)利人或者證明人認(rèn)可，如具備村股份合作公司出具的證明文件，也可認(rèn)定屬于真實(shí)權(quán)利人。

? ?在特別情況下，如存在權(quán)利人為共有人時(shí)，應(yīng)要求所有共有人在搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議上簽字捺印，或者擬簽約的業(yè)主取得其他所有權(quán)利共有人經(jīng)公證的委托授權(quán)文件。如被搬遷權(quán)利人已經(jīng)死亡，并已發(fā)生繼承的情況下，則應(yīng)根據(jù)《繼承法》的相關(guān)規(guī)定審查相應(yīng)繼承人是否為合法的繼承人。如被搬遷人身在國外等，則須審查是否出具合法有效的國內(nèi)公證委托授權(quán)文件；或者經(jīng)境外公證機(jī)關(guān)公證并由我國駐該國使領(lǐng)館認(rèn)證的授權(quán)文件。

? ?在權(quán)利主體的核查問題上，我們一般須把握如下權(quán)利主體確認(rèn)的層次和順序：有證從證，無證從“兩證一書”，進(jìn)而是歷史遺留建筑的申報(bào)回執(zhí)，街道、社區(qū)、村股份公司或集體經(jīng)濟(jì)組織的證明，相關(guān)司法仲裁的裁判文書，相關(guān)轉(zhuǎn)讓協(xié)議等。在此基礎(chǔ)上，我們還必須查明實(shí)際占有使用人的身份和占有權(quán)的來源。

? ?還需要提示的是，我們要在權(quán)利主體的核查和確認(rèn)上與更新主管部門的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)保持統(tǒng)一，并加強(qiáng)溝通確認(rèn)工作。如果通過以上方式都無法完成權(quán)利主體的核查，必須就現(xiàn)狀確認(rèn)權(quán)利人，并引入爭議解決機(jī)制，讓協(xié)議簽訂人對(duì)可能發(fā)生的權(quán)利爭議及相應(yīng)后果承擔(dān)責(zé)任，并出具承諾書。

? ?2.合同主要條款內(nèi)容、權(quán)利義務(wù)約定是否明確

? ?無論是搬遷人還是被搬遷人在簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，均須核查擬簽訂的搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議最終版本的主要條款內(nèi)容，保證權(quán)利義務(wù)約定全面、清楚明確，確保不存在重大遺漏或者前后約定存在沖突之處。一份完善的搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議通常對(duì)于補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定、補(bǔ)償費(fèi)用的支付、被拆遷物業(yè)的回遷、交付等內(nèi)容均進(jìn)行了較為明確清晰的約定；特別在被拆遷物業(yè)發(fā)生權(quán)屬爭議、被搬遷人逾期交付被拆遷物業(yè)、無法提供不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明文件、逾期選房、搬遷人違約等方面根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和需要，約定了具體可落地執(zhí)行的違約責(zé)任。

? ?更為重要的是，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一旦公布，就必須統(tǒng)一實(shí)施，在簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)一以貫之，盡量避免出現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)前后不一的情形，因?yàn)榘徇w補(bǔ)償安置協(xié)議需要到主管部門進(jìn)行備案，亦會(huì)被搬遷對(duì)象作為書面證據(jù)使用。因此，如無法保證標(biāo)準(zhǔn)一致，有可能將會(huì)讓項(xiàng)目陷入停滯不前的尷尬境地，并引發(fā)爭議和糾紛，對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)生難以估量的不利影響。

? ?3.合同履行的程序是否明確約定

? ?此處我們所稱關(guān)于合同履行的程序是指搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議中約定的搬遷人、被搬遷人交付騰退被拆遷物業(yè)、協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書注銷、支付補(bǔ)償款項(xiàng)等合同主要義務(wù)的履行順序。前述履行程序的不同約定將影響著被搬遷人主要義務(wù)履行完成的認(rèn)定、關(guān)系著被搬遷人補(bǔ)償款項(xiàng)開始支付的時(shí)點(diǎn)，因此，須引起格外重視，否則極容易在履行過程中產(chǎn)生糾紛。

? ?在搬遷人與被搬遷人簽訂的搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議生效后，搬遷人應(yīng)督促被搬遷人按照合同約定盡早履行提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明文件原件、履行協(xié)助注銷不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的義務(wù)、履行騰退交付被拆遷物業(yè)的義務(wù)；而搬遷人則應(yīng)依據(jù)協(xié)議約定的條件開始支付各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)用，并履行其他協(xié)議約定應(yīng)由搬遷人承擔(dān)的義務(wù)。

? ?4.注意核查搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議的附件

? ?簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)注意要求簽約人提供相應(yīng)身份證明文件、被搬遷物業(yè)的權(quán)利主體的授權(quán)委托文件/公證文件、被拆遷物業(yè)權(quán)屬證明文件等作為附件。

? ?5.搬遷安置補(bǔ)充協(xié)議、承諾書等文件的簽訂

? ?根據(jù)城市更新項(xiàng)目的實(shí)際需要，為促進(jìn)被搬遷人簽約和談判，我們建議在制定一份統(tǒng)一模板的搬遷安置補(bǔ)償主協(xié)議以外，如在主協(xié)議外還存在其他的特殊安排或約定，可通過補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行補(bǔ)充或修改。另外在出現(xiàn)權(quán)利人為共有人、多個(gè)繼承人情況下部分權(quán)利人放棄繼承等情形時(shí)，根據(jù)城市更新項(xiàng)目的實(shí)際需要，通常需要其他權(quán)利人出具相關(guān)不可撤銷的權(quán)利人聲明函件，從而盡力避免產(chǎn)生權(quán)屬爭議的風(fēng)險(xiǎn)。

? ?6.公證或見證

? ?在必要情況下，根據(jù)搬遷人項(xiàng)目實(shí)施主體的需要，為確保搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議簽訂的合法有效，可邀請(qǐng)公證機(jī)關(guān)或者律師事務(wù)所對(duì)于搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議的簽訂過程進(jìn)行公證或者進(jìn)行見證。