“這是最好的時(shí)代，也是最壞的時(shí)代?！钡腋沟倪@句名言，用來(lái)形容當(dāng)下的萬(wàn)科再貼切不過(guò)。曾經(jīng)，這家由王石締造的房地產(chǎn)巨頭是行業(yè)內(nèi)無(wú)可爭(zhēng)議的“優(yōu)等生”，穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格讓其成為市場(chǎng)的標(biāo)桿。然而，在2023年末，這家昔日的標(biāo)桿企業(yè)卻深陷債務(wù)泥潭，在市場(chǎng)寒冬中上演著驚心動(dòng)魄的求生大戲。

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萬(wàn)科的債務(wù)困境：觸目驚心的數(shù)字
近期，萬(wàn)科的債務(wù)危機(jī)引發(fā)了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。一則關(guān)于萬(wàn)科美元債的消息讓市場(chǎng)為之震驚：2025年6月后到期的多筆美元債收益率飆升至30%-35%，一筆2025年5月到期的美元債價(jià)格更是在一天之內(nèi)暴跌6.2%。在債券市場(chǎng)，收益率與風(fēng)險(xiǎn)呈正相關(guān)，高收益率反映出市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科違約概率的擔(dān)憂，預(yù)計(jì)已高達(dá)三成。

翻開(kāi)萬(wàn)科的債務(wù)賬本，數(shù)據(jù)更顯觸目驚心。2025年的境內(nèi)外債務(wù)合計(jì)超過(guò)360億元，其中境內(nèi)債務(wù)326.4億元，境外債務(wù)32億元。而截至2024年9月底，萬(wàn)科的短期借款及一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債約1200億元，而同期貨幣資金僅為797.5億元。這意味著，僅在短期負(fù)債與現(xiàn)金之間，萬(wàn)科就面臨著高達(dá)400億元的資金缺口。這對(duì)于一直以穩(wěn)健著稱的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，已成為無(wú)法忽視的巨大壓力。

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市場(chǎng)的分化態(tài)度：短期信任與長(zhǎng)期擔(dān)憂
面對(duì)萬(wàn)科的債務(wù)危機(jī)，市場(chǎng)態(tài)度耐人尋味。一些投資機(jī)構(gòu)選擇拋售萬(wàn)科2026年到期的債券，同時(shí)購(gòu)買2025年第一季度到期的中期票據(jù)。這種看似矛盾的操作，反映出市場(chǎng)的普遍判斷：短期內(nèi)萬(wàn)科不會(huì)違約，但長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

這一判斷源于市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科綜合實(shí)力的信任，也與政策面的支持密切相關(guān)。2024年12月11日的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，要“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。雖然政策利好在一定程度上提振了信心，但并不能掩蓋萬(wàn)科面臨的現(xiàn)實(shí)困境。

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經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)惡化：房企轉(zhuǎn)型陣痛
萬(wàn)科的債務(wù)問(wèn)題并非孤立現(xiàn)象，而是行業(yè)轉(zhuǎn)型背景下的必然結(jié)果。從經(jīng)營(yíng)層面看，2024年前三季度萬(wàn)科的業(yè)績(jī)表現(xiàn)不容樂(lè)觀：

1）營(yíng)收為2198.95億元，同比下降24.25%；
2）凈利潤(rùn)虧損179.43億元，同比暴跌231.73%。
資產(chǎn)減值損失和信用減值損失合計(jì)達(dá)74.7億元，暴露出資產(chǎn)價(jià)值和公司信用的雙重危機(jī)。這不僅說(shuō)明房子難賣，也反映了行業(yè)整體轉(zhuǎn)型帶來(lái)的陣痛。在“房住不炒”的大背景下，曾經(jīng)支撐萬(wàn)科高增長(zhǎng)的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式已經(jīng)難以為繼，這種模式如今反而成為沉重的包袱。

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外部環(huán)境的多重壓力
除了行業(yè)內(nèi)部的調(diào)整壓力，外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化也為萬(wàn)科帶來(lái)了挑戰(zhàn)。全球范圍內(nèi)的通脹壓力導(dǎo)致西方央行貨幣政策收緊，美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)加息直接影響了萬(wàn)科的美元債表現(xiàn)。利率上升不僅增加了萬(wàn)科的融資成本，還削弱了其在國(guó)際資本市場(chǎng)的吸引力。這也解釋了為何市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科長(zhǎng)期債券的態(tài)度更加謹(jǐn)慎。

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自救行動(dòng)：斷臂求生與戰(zhàn)略調(diào)整
面對(duì)危機(jī)，萬(wàn)科迅速啟動(dòng)了一系列自救行動(dòng)，從資產(chǎn)處置到資本運(yùn)作無(wú)所不用其極。

1. 資產(chǎn)處置：斷臂求生
從2023年開(kāi)始，萬(wàn)科通過(guò)出售核心商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目回籠資金：

1）出售上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%股權(quán)；
2）轉(zhuǎn)讓深圳灣超級(jí)總部部分資產(chǎn)；
3）處置上海南翔印象城MEGA 48%股權(quán)。
僅2024年上半年，萬(wàn)科通過(guò)出售資產(chǎn)回籠資金93.4億元。這些舉措在短期內(nèi)緩解了現(xiàn)金流壓力，但也帶來(lái)了新的隱憂：優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的減少勢(shì)必削弱企業(yè)的長(zhǎng)期造血能力。就像一個(gè)人在危急時(shí)刻變賣家產(chǎn)，雖然能解燃眉之急，卻可能影響未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展。

2. 拆分萬(wàn)物云：資本運(yùn)作的突破口
在資產(chǎn)處置之外，萬(wàn)科還通過(guò)資本運(yùn)作謀求突破。公司拆分并獨(dú)立上市了物業(yè)管理子公司“萬(wàn)物云”。通過(guò)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入萬(wàn)物云，萬(wàn)科一方面提升了整體資產(chǎn)估值，另一方面借助持有萬(wàn)物云56%股份的優(yōu)勢(shì)，保留了長(zhǎng)期收益。這種資本運(yùn)作為萬(wàn)科的債務(wù)危機(jī)開(kāi)辟了新的突圍路徑，但能否真正化解困局，還需時(shí)間檢驗(yàn)。

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未來(lái)展望：轉(zhuǎn)型突圍的關(guān)鍵策略
在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型和寒冬交織的背景下，萬(wàn)科要想真正突圍，還需采取更加審慎和多元化的策略。

1. 優(yōu)化商業(yè)模式，探索新盈利點(diǎn)
過(guò)去的粗放式發(fā)展模式已不可持續(xù)，萬(wàn)科需要加速轉(zhuǎn)型，深耕城市更新、租賃住房等新領(lǐng)域。在存量時(shí)代，提升經(jīng)營(yíng)效率、優(yōu)化資源配置顯得尤為重要。

2. 謹(jǐn)慎資產(chǎn)處置，保持長(zhǎng)期潛力
雖然當(dāng)前的首要任務(wù)是緩解債務(wù)壓力，但萬(wàn)科不能過(guò)度依賴資產(chǎn)出售。優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)是企業(yè)的“命脈”，過(guò)度削減可能影響長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力。如何在短期資金需求和長(zhǎng)期發(fā)展之間找到平衡點(diǎn)，是萬(wàn)科需要深入思考的問(wèn)題。

3. 把握政策機(jī)遇，加速庫(kù)存去化
近期的政策利好為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了一定活力，萬(wàn)科應(yīng)充分利用政策紅利，加快去庫(kù)存，改善現(xiàn)金流狀況。同時(shí)，積極尋求與政策導(dǎo)向一致的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)。

4. 堅(jiān)持耐心，積蓄力量
房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇需要時(shí)間，萬(wàn)科要在確保生存的基礎(chǔ)上，積蓄力量，等待市場(chǎng)回暖的機(jī)會(huì)。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，危機(jī)往往是最好的轉(zhuǎn)型契機(jī)，關(guān)鍵在于能否抓住機(jī)遇。

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結(jié)語(yǔ)：危機(jī)中的機(jī)遇與希望
萬(wàn)科的發(fā)展歷程中并不缺乏危機(jī)，但每一次都成功突圍。無(wú)論是1994年的房地產(chǎn)調(diào)控，還是2008年的金融危機(jī)，萬(wàn)科都曾經(jīng)歷過(guò)至暗時(shí)刻，并最終鳳凰涅槃。這一次，也不例外。

當(dāng)前的債務(wù)危機(jī)既是挑戰(zhàn)，也是行業(yè)轉(zhuǎn)型的縮影。在這個(gè)充滿不確定性的時(shí)代，唯有不斷適應(yīng)變化、勇于創(chuàng)新的企業(yè)，才能在風(fēng)浪中站穩(wěn)腳跟。正如萬(wàn)科創(chuàng)始人王石所說(shuō)：“不爭(zhēng)第一，但求唯一?！睂?duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，找到屬于自己的獨(dú)特發(fā)展路徑，才是突圍的關(guān)鍵。雖然前路艱難，但只要方向正確，堅(jiān)持前行，萬(wàn)科必能在轉(zhuǎn)型中迎來(lái)新的曙光。