房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)支柱，2019年全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在是什么樣的情況呢？接下來筑聘網(wǎng)小編給大家說下2019年二級城市房地產(chǎn)的相關(guān)情況。

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01

近段時間，似乎又開始了新一輪的政策調(diào)控。

5月17日，蘇州吳江區(qū)發(fā)文，對于即將出讓的一宗宅地進(jìn)行地價下調(diào)，其最高限價有望降幅達(dá)18.7%。


5月21日，合肥市自然資源和規(guī)劃局發(fā)文，關(guān)聯(lián)公司不得報名競同一幅土地。


也就是說——


一個是為了控制地價，抑制高溢價率、高地價甚至是“地王”的出現(xiàn)。


一個是針對開發(fā)商為提高土拍搖號的中簽概率，采用多家馬甲公司的行為。


毫無疑問，這兩則土拍規(guī)則的調(diào)整，都在于過熱的土地市場行情。


02


不知道大家感覺到了沒有，最近二線城市的土拍市場很激烈。


比如，就在剛剛過去的4月份，熱點二線城市賣地收入近3000億，創(chuàng)2年內(nèi)最高紀(jì)錄。


下面可以感受下如今幾個典型二線城市的場景。

先說杭州近期主城7宗地塊共拍得126.32億元。其中1宗望江地塊，加上自持部分，實際樓面價成為杭州單價最貴宅地。

再說武漢10宗地掛牌，共拍得228億元，其中5宗地塊溢價成交，單塊溢價率最高達(dá)到183%。

接著是蘇州主城區(qū)成交5宗宅地，總成交額135.7億元。

然后是合肥，兩天集中成交25宗土地，成交額超過210億。

還有最近的鄭州南龍湖土拍，越秀經(jīng)過315輪競價，以173%的溢價率摘地，首進(jìn)鄭州。


??? ……

這都是最近這兩個月感受到的，二線城市火熱的土拍激情。

是只有最近才發(fā)生的嗎？

再給大家看一個數(shù)據(jù)——

二線樓市升溫，新一輪調(diào)控已在路上！_1

數(shù)據(jù)來源：克而瑞

這是2019年1季度全國各地的部分高溢價地塊，也都出現(xiàn)在二線城市。

你會發(fā)現(xiàn)，這種現(xiàn)象其實已經(jīng)持續(xù)一段時間了，只是最近這兩個月更加明顯。


03

為什么會出現(xiàn)這樣的行情，原因有很多，這里簡單說3點。

第一點是融資環(huán)境的改善，錢，便宜了。

年初資金相對寬裕，房企的融資氛圍和融資成本都比較低。數(shù)據(jù)顯示，3月份房企融資金額達(dá)1205億元，境內(nèi)融資占比達(dá)58%，環(huán)比大增30個百分點。

在這樣的氛圍下，大多數(shù)房企的想法都是，先不管那么多，拿了地再說。

第二點重要的原因是頭部房企對二線城市的信心。

錢有了，也得知道往哪投吧。一線城市政策太嚴(yán)導(dǎo)致機(jī)會越來越少，三四線樓市正在透支。所以，當(dāng)下的機(jī)會，只剩下二線城市，也只有二線城市。

不少房企都陸續(xù)表示過，2019年主要的投資重心會轉(zhuǎn)向二線城市，聚焦二線導(dǎo)致二線土地市場升溫明顯。

第三點不可忽視的因素是，住宅市場的“小陽春”行情。

確實，多個城市出現(xiàn)“小陽春”行情，住宅市場的回暖也是土地市場升溫的原因之一。


04

這時候，有人肯定會問了，二線城市高溢價地塊頻出，地價屢創(chuàng)新高，房價會不會迎來新一波的恐慌性上漲??！

放心，起碼目前來看不會。

因為，剛剛上漲起來的土地勢頭，還沒等蔓延到住宅，政策很快就來了。

比如開頭提到的蘇州、合肥的土拍新規(guī)，不言而喻，都是為防止土地市場非理性過火而出的。

更直接的是，住建部4月19日重提“房住不炒”，在對6個城市進(jìn)行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，近期，又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的蘇州、大連、南寧、佛山4個城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

重提“房住不炒”之后——

濟(jì)南發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售廣告和宣傳活動的通知》

杭州官宣《完善住房市場和保障兩個體系，杭州住房供應(yīng)充足、供應(yīng)結(jié)構(gòu)相對合理》

合肥發(fā)布官宣文章《央媒報道：合肥市「六抓六促」穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期》

西安提高公積金房貸的首付比例，在現(xiàn)行規(guī)定基礎(chǔ)上相應(yīng)提高10%，同時暫停西安地區(qū)（含西咸新區(qū)）以外購房提取公積金

合肥提高了公積金提取門檻，比如在外地購房不能提取，同時濱湖新區(qū)調(diào)整最高限價標(biāo)準(zhǔn)

長沙停止執(zhí)行對家庭二套改善性住房的契稅優(yōu)惠稅率

蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州高新區(qū)部分重點區(qū)域，新房限售3年，園區(qū)全域，二手房限售5年

合肥4月發(fā)文調(diào)整了1宗宅地的最高限價，最高樓面價下調(diào)

杭州4月份緊急叫停一宗熱門宅地的出讓


??? …


這，就是信號。

為了避免自己的城市上了房價漲幅榜而又上了約談名單，已經(jīng)有10多個城市，用不同的方式表態(tài)收緊樓市，它們基本都是最近土拍火熱的二線城市。

更厲害的是下面這個政策——

自然資源部強(qiáng)調(diào)分類供地，制定實施2019年住宅用地“五類”調(diào)控目標(biāo)：

1、顯著增加：消化周期在6個月以下的，要顯著增加并加快供地;

2、增加：消化周期為12-6個月的，要增加供地;

3、持平：消化周期為18-12個月的，維持供地持平水平;

4、適當(dāng)減少：消化周期為36-18個月的，要適當(dāng)減少供地;

5、減少直至?xí)和＃合芷谠?6個月以上的，應(yīng)停止供地。

根據(jù)不同城市商品房庫存的消化周期，結(jié)合土地市場的實際情況，從供應(yīng)端，實施差別化的住宅用地供應(yīng)。

宅地供應(yīng)和市場庫存嚴(yán)格掛鉤，未來庫存較大的城市，土地指標(biāo)將銳減。

總的來說，二線短暫的土地升溫不會對之后的住宅市場造成太大影響。


05

就在前幾天，蘇州房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制方案已上報，2019年房價漲幅目標(biāo)5%。

據(jù)悉，這個方案出臺的背景是——

今年1季度以來，蘇州市土地市場過熱、一二手房價格出現(xiàn)倒掛，4月底房地產(chǎn)價格指數(shù)提高5%，已超過蘇州全年調(diào)控目標(biāo)5%的界限。

那么以后，會不會有更多的二線城市出臺更多的調(diào)控政策呢？

大概率是會的。

可以預(yù)見，接下來如果高溢價地塊還頻頻出現(xiàn)，其他城市將會繼續(xù)跟進(jìn)調(diào)控政策，新一輪的政策調(diào)控正在路上。

因為，畢竟“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)不會改變，“房住不炒”的主旋律，是不可動搖的政治任務(wù)。

最后提個醒，警惕最近出臺限售的城市。限售本質(zhì)上鎖住了現(xiàn)金流，同時也掩蓋了背后的風(fēng)險，如果有城市要限售了，千萬小心對待。