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近日有些不肖承包開發(fā)商老是用缺工缺料工資上漲的理由要漲房價(jià)，我想說的是，那你今天對下游廠商砍價(jià)砍到見骨的時(shí)候，你有想要回饋給消費(fèi)者嗎？況且工資上漲所占比例與房價(jià)上漲的比例根本就不是等比上升，有些材料合約簽的還是期貨合約，今年蓋的房子用的還是去年鋼價(jià)，那請問鋼材價(jià)格飆漲怎么會跟你房屋成本有關(guān)系呢？

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▋建造工項(xiàng)

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下面這些工項(xiàng)，在淺談工程估算里面有提過，不過上次只提內(nèi)容，這次提成本比重，只提建造成本，不含土地跟建筑師費(fèi)用，不含這些建造工料上漲對整體成本已經(jīng)跟售價(jià)上漲的比例嚴(yán)重不搭了，加上土地跟建筑師設(shè)計(jì)費(fèi)就更不用提了，反正就是萬惡的承包開發(fā)商。

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1.假設(shè)工程

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這項(xiàng)工程可以占到總工程款的5%已經(jīng)很厲害了，通常不會那么多，3%左右是很合理的，1億的案子花300萬在假設(shè)工程上也夠多了，拿集裝箱屋當(dāng)辦公室一個(gè)月租金也才5000塊左右，記得要租冷凍柜，隔熱效果比一般集裝箱稍微好一點(diǎn)，給你蓋3年也不過18萬，圍籬要看面積大小，大概也都十幾萬左右，有些很省的承包開發(fā)商會沿用舊圍籬，又省下一筆錢，不過你看他們的門面就會覺得很掉漆，北上廣的項(xiàng)目通常不會這樣省，很傷承包開發(fā)商或建造本身的顏面。

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2.巖土工程

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巖土就包含了土方跟安全支撐這兩項(xiàng)工程，占比大概也在5%以內(nèi)，但，根據(jù)地質(zhì)跟基礎(chǔ)形式會友不同的占比，基樁+連續(xù)壁+復(fù)壁+筏式基礎(chǔ)大概是我能想到最貴的作法，安全支撐的價(jià)錢就差不了多少，都是一些H型鋼的組合，土方也是，會影響土方價(jià)錢的最大變量就是土質(zhì)，如果基地下方被埋了垃圾的話處理費(fèi)就會變貴，在怎么樣這些變量也不是建造成本的最大宗。

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3.結(jié)構(gòu)工程

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結(jié)構(gòu)就是這些萬惡的承包開發(fā)商拿來說嘴的工項(xiàng)了，最常見的RC結(jié)構(gòu)包含鋼筋、模板、混凝土，前陣子看到承包開發(fā)商的廣告整理物料上漲表，說金屬漲了20%up，你房子要蓋絕對不會等到鐵上漲了才在買鋼筋，大部分建造跟建設(shè)公司的做法都是一次買大量的鋼筋期貨，跟鋼鐵廠簽約說我要買幾噸的量，就是照這個(gè)價(jià)錢去算，不管你接下來一年半載如何漲跌，我也不會加錢或減價(jià)給你，這是最基本的期貨交易，怎么把消費(fèi)者當(dāng)白癡一樣拿來說嘴。

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再來是混凝土，不好意思結(jié)構(gòu)用混凝土一直都正常波動(dòng)，漲跌也在2~3%，可以說跟疫情之前一樣，沒有因?yàn)橐咔橛绊懖▌?dòng)特別大，拿這個(gè)來說嘴是真的過份。

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模板工的價(jià)格變化幅度一直很大，主要是看現(xiàn)在的推案量多不多，還有一個(gè)臺積電因素，我不知道對不對，聽說他們找工會花外面行情價(jià)的2~3倍，但建造是一種很地域性的工作，不見得花2~3倍的價(jià)錢就請的到人，主要還是看供需，價(jià)格相差較大，不是只有這陣子才是這樣，所以拿這來說嘴要漲價(jià)或承包開發(fā)商自己扛邀功，都不是什么老實(shí)的行為。

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現(xiàn)在來算一筆帳，假設(shè)金屬真的漲20%影響到建造成本，混凝土漲3%，模板漲50%，而結(jié)構(gòu)工程占整體建造成本的30%，各分給他們10%，所以總漲幅是0.1*0.2+0.1*0.03+0.1*0.5=0.073，然后要把漲幅推給消費(fèi)者吞，本來一平2萬的房子變成2萬，你要接受嗎？還有想漲價(jià)的承包開發(fā)商，隨便找個(gè)理由都可漲價(jià)，有差這些建造成本嗎？另外這是純建造成本的增加，加上土地、建筑和代銷費(fèi)之后，就不是這個(gè)比例了喔，因?yàn)橐咔樵斐山ㄔ斐杀旧仙?，跟消費(fèi)者有什么關(guān)系？

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4.裝修工程

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裝修是另一個(gè)變動(dòng)幅度滿大的工項(xiàng)，有些豪宅等級建筑為了讓它看起來「像」豪宅，裝修的費(fèi)用會花得特別多，不過最基本的狀態(tài)下它會占20~30%左右。

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以一般的地面跟壁面裝修工法來說，石材跟磁磚的成本相差就來到十倍，攤開成本表，豪宅就是在一些可以變動(dòng)的地方盡量用貴一點(diǎn)的材料，像是地磚材料改成石材、衛(wèi)浴設(shè)備用好一點(diǎn)、外墻多了些不同材質(zhì)的裝修、公設(shè)弄得金碧輝煌，讓你的房子看起來比別人高級一點(diǎn)，房屋的本質(zhì)沒改變，可以說嘴的地方卻變多了。

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裝修多花錢是最容易魚目混珠的地方，防水做的爛、混凝土墻一堆蜂窩，裝修做的好看就通通看不見，反正代銷跟現(xiàn)在帶看房屋的媒體都不可能把那些裝修才拆下來讓你看里面怎么樣，對承包開發(fā)商來說根本是一筆劃算的交易。

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5.門窗工程

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門裝占比在10%左右，跟選擇的品牌還有開窗量有關(guān)，越多落地窗當(dāng)然成本也就越高，但不會是什么占比很高的項(xiàng)目，有時(shí)候因?yàn)橹亓康年P(guān)系會選擇塑鋼窗，別看它好像是輕量化的東西，也不會比鋁窗便宜多少喔。

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6.景觀工程

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景觀的占比會在5%左右，豪宅項(xiàng)目在這方面也會特別下工夫，像一顆日本進(jìn)口的羅漢松動(dòng)輒數(shù)十萬的價(jià)格，在其他裝修成本也提高的情況下，占的比例大致相同，否則門口金碧輝煌，中庭敗絮其中，就有失豪宅風(fēng)范了。

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7.水電工程

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水電工程會占整體15%左右，這邊我不是那么懂所以不多著墨，成本的變動(dòng)最主要在材料的選擇，不過電線線材所用的銅，也是價(jià)格浮動(dòng)的材料，變動(dòng)也是滿大的。

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▋工項(xiàng)占建造成本比例

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結(jié)語

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另外在講一個(gè)從業(yè)人員覺得更不該漲價(jià)的理由，承包開發(fā)商拿來說嘴的工料，完全沒有包含項(xiàng)目經(jīng)理跟工程師的價(jià)錢，萬物齊漲的萬物是在哪里呢？

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